Rendite auf Mieteigentum

Rendite auf Mieteigentum

Was ist ein guter ROI auf einem Mietobjekt?

Immobilienpreise, Mieten und Anlagerenditen sind lokal.

Während gute Investitionen für verschiedene Personen unterschiedliche Dinge bedeuten, messen Immobilieninvestoren typischerweise die Rentabilität ihrer Investition anhand eines Return-on-Investment Metrik. Der ROI (Cap-Rate) berechnet die durchschnittliche Jahresmiete, die ein Mietobjekt einbringt, und drückt dies als Prozentsatz der Anschaffungskosten aus. Vergleicht man die Cap-Rate der Immobilie mit der Median-Cap-Rate für vergleichbare Immobilien in dem Gebiet, sagt der Investor, ob er ein gutes Geschäft gefunden hat.

Um den Cap-Satz zu ermitteln, berechnen Sie zuerst das jährliche Nettoeinkommen der Immobilie. Berechnen Sie dies, indem Sie die jährlichen wiederkehrenden Kosten der Immobilie von der jährlichen Bruttomiete abziehen. Zu den üblichen Ausgaben gehören Grundsteuern, Versicherungen, Reparaturkosten im Laufe der Zeit und die in der Miete enthaltenen Nebenkosten. Berechnen Sie den Kapitalisierungszinssatz, indem Sie das jährliche Nettoeinkommen durch den Kaufpreis der Immobilie dividieren und das Ergebnis in Prozent ausdrücken.

Je höher der Cap-Satz, desto höher der Return on Investment. Wohnzinsen liegen in der Regel zwischen 4 und 10 Prozent. Immobilienwerte sind jedoch lokal, so dass eine Cap-Rate, die in einer Stadt oder Nachbarschaft als wünschenswert angesehen wird, in einer anderen Stadt ungünstig sein kann. Der Trick besteht darin, Gleiches gegen Gleiches zu messen. Dies bedeutet, dass die Median-Cap-Rate für vergleichbare Eigenschaften in der Umgebung ermittelt und die Zieleigenschaft mit dem Median verglichen wird. Dies ist besonders wichtig in Städten wie San Francisco, wo die Mietpreisbremse potenzielle Mieten mindert.

Online-Immobilienagenturen wie Zillow, Trulia, RealtyTrac und der National Association of Realtors veröffentlichen regelmäßig Median Verkaufspreise und durchschnittliche Mietpreise für Häuser bundesweit. Anleger können diese Zahlen verwenden, um die durchschnittlichen erwarteten Renditen in einem bestimmten Markt zu berechnen. Immobilienmakler analysieren Markttrends auf lokaler Ebene. Sprich mit einem für Informationen über bestimmte Viertel oder Straßen.

Immobilieninvestoren verwenden die Median-Cap-Rate für ihren Standort, um ihre Anlageentscheidungen zu beeinflussen. So erzielten Wohnungen in San Francisco laut Paragon Real Estate im ersten Quartal 2013 eine durchschnittliche Kapitalisierungsrate von 4,9 Prozent. Eine gute Rendite für das Gebiet ist eine, die diese Zahl erreicht oder übertrifft. Mit einer Zielrendite von 4,9 Prozent verwenden Anleger die mittlere Kapitalisierungsrate, um den Höchstpreis zu ermitteln, den sie bereit sind zu zahlen, um durchschnittliche oder überdurchschnittliche Renditen zu erzielen.

Der Cap-Kurs ist ein einfaches Maß für potenzielle Renditen, das einen Bareinkauf voraussetzt. Erfahrene Investoren bewerten andere Faktoren, wie Finanzierung, Kreditbedingungen und Wertsteigerungsraten, wenn sie potenzielle Renditen bestimmen. Die Cap-Sätze gehen ebenfalls davon aus, dass der Investor für volle zwölf Monate eine Miete erhält. In der Realität sitzen Mietwohnungen jedes Jahr für ein paar Wochen leer oder Vermieter bleiben mit Mietern stecken, die nicht zahlen. Anleger sollten Leerstandskosten von 5 bis 10 Prozent der Jahresmiete erwarten.

Die ehemalige Immobilienanwältin Jayne Thompson schreibt über Recht, Wirtschaft und Unternehmenskommunikation und stützt sich dabei auf 17 Jahre Erfahrung im juristischen Bereich. Sie hat einen Bachelor of Laws von der Universität Birmingham und einen Master in International Law von der University of East London.

Die Immobilieninvestition bezieht sich auf Immobilieninvestitionen, die Immobilien und deren Erwerb umfassen, gefolgt von deren Besitz, Vermietung und Verkauf. Entgegen der landläufigen Meinung ist die Investition in Mietobjekte kein passives Einkommen, vor allem, wenn kein Unternehmensberater für die administrative Arbeit eingestellt wird, ein Service, der normalerweise etwa 10% des Einkommens kostet. Leute mit echter Erfahrung auf diesem Gebiet sagen oft, es sei eine erschöpfende Arbeit, ob sie nun bereit sind, ein anderes Problem zu lösen, Papierkram zu erledigen oder sich mit schrecklichen Mietern zu befassen.

Kurzer Tipp: Die Durchführung von Hintergrund-Checks für potenzielle Mieter kann dem Vermieter eine bessere Vorstellung davon geben, was er von einem Mieter erwarten kann, wie der Mieter das Objekt behandelt und wie wahrscheinlich es sein wird, dass der Mieter regelmäßig Miete zahlt.

Üblicherweise für bessere Renditen getan, kaufen Investoren billige und minderwertige Immobilien, wie Zwangsversteigerungen, dann verbessern sie vor der Leasing-Phase. Nehmen Sie für ältere Objekte höhere Wartungs- und Reparaturkosten an. Immobilienanlagen sind in der Regel kapitalintensiv und Cashflow-abhängig von geringer Liquidität abhängig. Im Vergleich zu den Aktienmärkten sind Mietwohnungsinvestitionen jedoch in der Regel stabiler, haben Steuervorteile und können sich besser gegen Inflation absichern.

Das soll nicht heißen, dass Mietobjekte sich nicht lohnen oder unrentabel sind. Bei richtiger Finanzanalyse in der Entscheidungsfindung können sie sich als profitable und lohnende Investitionen erweisen. Der Rental Property Calculator kann helfen, die Zahlen auszuführen.

Immobilieninvestments können komplex sein, aber es gibt einige allgemeine Prinzipien, die als schnelle Ansatzpunkte bei der Analyse von Investitionen nützlich sind. Jeder Markt ist jedoch anders. Es ist sehr gut möglich, dass diese Richtlinien in bestimmten Situationen nicht funktionieren. Es ist äußerst wichtig, dass sie als solche behandelt werden, nicht als Ersatz für harte Finanzanalysen oder Ratschläge von Immobilienfachleuten, Dinge, die immer Vorrang vor allzu allgemeinen Richtlinien haben sollten.

50% -Regel - Die Betriebskosten eines Mietobjekts bewegen sich um 50% des Einkommens. Denken Sie daran, dass die Betriebskosten nicht den Hypothekenkredit oder Zinsen enthalten. Die anderen 50% können verwendet werden, um die monatliche Hypothekenzahlung zu bezahlen. Berechnen Sie schnell den Cashflow und den Gewinn einer Investition.

1% -Regel - Das Brutto-Monatsmieteinkommen sollte 1% oder mehr des Immobilienkaufpreises nach Reparaturen betragen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass es als 2% -Regel proklamiert wird, aber je höher, desto besser.

Eine weniger bekannte Regel ist die 70% -Regel. Dies ist eine Regel für den Kauf und das Umkippen von notleidenden Immobilien mit einem Gewinn, der besagt, dass der Kaufpreis weniger als 70% des Nachreparaturwerts (ARV) minus Reparaturkosten (Reha) betragen sollte.

Der interne Zinsfuß (IRR) oder die annualisierte Gesamtrendite ist eine Jahresrate, die für jeden investierten Dollar für den investierten Zeitraum erzielt wird. Es wird im Allgemeinen von den meisten, wenn nicht von allen Investoren verwendet, um verschiedene Investitionen zu vergleichen. Je höher der IRR ist, desto wünschenswerter ist es, die Investition zu tätigen.

Wenn es eine Zahl gibt, die am wichtigsten ist, um die Rentabilität oder den relativen Erfolg eines Mietobjekts gegenüber einer anderen Investition anzuerkennen, ist dies der IRR. Der Kapitalisierungssatz ist zu einfach in seiner Berechnung, und der Cashflow Return on Investment (CFROI) berücksichtigt nicht den Zeitwert des Geldes.

Der Kapitalisierungszinssatz, oft Cap-Rate genannt, ist das Verhältnis von Nettobetriebsergebnis (NOI) zum Anlagevermögenswert oder zum aktuellen Marktwert.

Wie man den ROI von Mieteigentum berechnet

Jeder kennt die Bedeutung des Return on Investment (ROI) - dieses beliebte und vielseitige Tool, um herauszufinden, wie sich Ihr Portfolio entwickelt. Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, ist es wichtig zu wissen, wie ROI berechnet wird, damit Sie seine Wirksamkeit als Investition bestimmen können.

Da ROI-Berechnungen leicht manipuliert werden können - und bestimmte Variablen bei der Berechnung entweder einbezogen oder ausgeschlossen werden können - kann die Ermittlung eines sinnvollen ROI leider eine Herausforderung darstellen, insbesondere wenn Anleger die Möglichkeit haben, bar zu zahlen oder eine Hypothek aufzunehmen Eigentum. Hier sehen wir uns zwei grundlegende Beispiele für die Berechnung der ROI von Wohnimmobilien an.

Die Kapitalrendite ist eine Kennzahl, die zur Schätzung und Bewertung der Wertentwicklung einer Anlage oder zum Vergleich der Wertentwicklung verschiedener Anlagen verwendet wird. Um den ROI zu berechnen, wird der Nettogewinn einer Investition durch den investierten Betrag dividiert, und die Ergebnisse werden als Prozentsatz oder Verhältnis ausgedrückt.

Wenn Sie zum Beispiel ABC-Aktien für 1.000 US-Dollar kaufen und diese zwei Jahre später für 1.600 US-Dollar verkaufen, beträgt der Nettogewinn 600 US-Dollar (1.600 - 1.000 US-Dollar). Der ROI der Aktie beträgt 60% (600 $ ≈ 1.000 $ = 0.60). (Weitere Informationen finden Sie unter: FYI On ROI: Ein Leitfaden zur Berechnung der Return on Investment.)

Wenn Sie eine Immobilie direkt kaufen, ist es relativ einfach, den ROI zu berechnen. Nehmen Sie an, Sie zahlen Bargeld für eine $ 100.000 Mietobjekt. Sie zahlen auch $ 1.000 in den abschließenden Kosten, plus $ 9.000 für die Umgestaltung, Ihre gesamte Investition in die Eigenschaft $ 110.000 machend.

Schneller Vorlauf ein Jahr. Sie haben jeden Monat 800 $ in Miete gesammelt und so 9.600 $ für das Jahr geerntet. Für den realistischsten ROI werden wir von diesem Cash-Flow $ 167 pro Monat ($ 2.004 pro Jahr) abziehen, um Grundsteuern und Versicherungen zu decken (zwei Ausgaben, die Sie nicht vermeiden können). Dies gibt Ihnen eine jährliche Rendite von 7.596 $.

Um den ROI der Immobilie zu berechnen, teilen Sie die jährliche Rendite (7.596 $) durch die Gesamtinvestition, die Sie ursprünglich getätigt haben (110.000 $). 7.598 $ ≈ 110.000 $ = 0,069 oder 6,9%. Ihr ROI beträgt 6,9%.

Die Berechnung des ROI für finanzierte Transaktionen ist etwas komplizierter. Angenommen, Sie kaufen das gleiche 100.000-Dollar-Grundstück wie oben, aber anstatt Barzahlung zu leisten, nehmen Sie eine Hypothek auf, die eine Anzahlung von 20% leistet. Ihre Kosten betragen $ 20.000 für die Anzahlung ($ 100.000 Verkaufspreis x 20%); 2.500 $ für Abschlusskosten (sie sind höher wegen der Hypothek) und die gleichen 9.000 $ für den Umbau. Ihre Gesamtkosten betragen $ 31.500 ($ 20.000 + $ 2.500 + $ 9.000).

Außerdem sind mit der Hypothek laufende Kosten verbunden. Nehmen wir an, Sie haben ein 30-jähriges Darlehen mit einem festen Zinssatz von 4% aufgenommen. Bei den geliehenen 80.000 $ (100.000 $ Verkaufspreis abzüglich der 20.000 $ Anzahlung) würde die monatliche Kapital- und Zinszahlung 381.93 $ betragen. Wir fügen die gleichen 167 $ pro Monat hinzu, um Steuern und Versicherungen zu decken, so dass Ihre monatliche Zahlung insgesamt 548,93 $ beträgt. Hinweis: Ein großartiges Werkzeug zur Berechnung der Gesamtkosten einer Hypothek ist ein Hypothekenrechner wie der untenstehende.

Jetzt nehmen wir die Miete in Betracht. Unter der Annahme, dass Ihr Mieter jeden Monat 800 $ zahlt, haben Sie einen Cashflow von $ 251,07 monatlich ($ 800 Miete - $ 548,93 Hypothekenzahlung). Nochmals, ein Jahr vorspulen. Die Multiplikation mit $ 251,07 mit 12 bestimmt Ihr jährliches Nettoeinkommen oder Ihre Rendite: $ 251,07 x 12 = $ 3,012.84.

Teilen Sie als Nächstes den jährlichen Cashflow durch Ihre ursprünglichen Spesen (die Anzahlung, Abschlusskosten und Umgestaltungen), um den ROI zu ermitteln. $ 3.012,84 ≈ $ 31.500 = 0,095. Ihr ROI beträgt also 9,5%.

Einige Anleger fügen Eigenkapital in die Gleichung ein (denken Sie daran, dass das Eigenkapital kein Bargeld ist, das Sie ausgeben können; Sie müssten die Immobilie verkaufen, um tatsächlich darauf zugreifen zu können). Um die Höhe des Eigenkapitals zu erhalten, überprüfen Sie Ihren Hypothekentilgungsplan, um herauszufinden, wie viel von Ihren Hypothekenzahlungen zur Tilgung des Kapitals (der das Eigenkapital aufbaut) verwendet wurde. Dies ist Eigenkapital, das dem Cashflow-Wert hinzugefügt werden kann. In unserem Beispiel zeigt der Tilgungsplan für das Darlehen, dass in den ersten 12 Monaten $ 1.408,84 des Kapitals gezahlt werden. Also, $ 4.421,68 ($ 3.012,84 Jahreseinkommen + $ 1.408,84 Eigenkapital) ≈ $ 31.500 = 0,14. Ergebnis: 14% ROI.

Natürlich sind die obigen Beispiele ziemlich einfach. Sie enthalten keine zusätzlichen Kosten, die eine Mietunterkunft verursachen könnte, wie z. B. Reparatur- / Wartungskosten, die in Berechnungen einbezogen werden müssten - und somit den tatsächlichen ROI beeinflussen. (Für mehr, siehe Wie man eine Immobilien-Investitions-Eigenschaft schätzt).

Dennoch zeigen sie, dass sich der ROI in Abhängigkeit davon ändert, ob Sie bar bezahlen oder den Kauf von Immobilien finanzieren. Als allgemeine Regel gilt, je weniger Bargeld Sie in ein Immobiliengeschäft investieren und je mehr Sie verpfänden, desto höher ist Ihr ROI. Umgekehrt gilt, je mehr Geld Sie in einen Deal investieren und je weniger Sie ausleihen, desto geringer ist Ihr ROI (aber desto höher ist Ihr Nettoeinkommen).

Unabhängig von den Eingaben, die Sie zur Berechnung des ROI verwenden, ist es wichtig, bei allen Investitionen denselben Ansatz zu verwenden, um genaue Vergleiche zu erhalten. Wenn Sie zum Beispiel Eigenkapital in die Bewertung einer Immobilie einbeziehen, sollten Sie diese bei der Berechnung der ROI Ihrer anderen Immobilien angeben, wenn Sie diese haben, um einen genauen Vergleich zu erhalten.

So berechnen Sie den Return on Investment ROI für die Renditen von Immobilienmieten

Wie berechnen Sie Ihren ROI für die Mieteinnahmen Ihrer Immobilie? Wie kann man feststellen, ob eine Immobilie als Mieteigenschaft wert ist oder nicht? Ihre Immobilie basierend auf den generierten Mieteinnahmen zu verkaufen oder zu behalten?

Fallstudie: So berechnen Sie Renditegewinne bei der Vermietung von Immobilien

Art der Unterkunft: Serviced Apartment

Größe: 821 Quadratfuß

Home Loan Betrag: $ 212.310,00

Wohnungsbaudarlehen : 1.173,00 $ pro Monat

Bruttomiete : $ 2.200,00 pro Monat

  • Servicegebühren = $ 164,05
  • Sinking Fund = $ 16,79
  • Quit Rent = $ 2,85
  • Bewertungen = 23,51 $
  • Feuerversicherung = 16,00 $
  • Maklergebühren = 183,33 $
  • Regierungssteuer für Maklergebühren = $ 9.17
  • Mieter ziehen ein / aus, wo 1 oder 2 Monate Mieteinnahmen verloren gehen können = $ 366.67 (angenommen verloren 2 Monate = $ 4.400. Daher, Extrakosten pro Monat = $ 4.400 / 12 Monate = $ 366.67)
  • Reparaturen = 50 $
  • Gesamtkosten pro Monat = 832,37 $ pro Monat

Nett Miete = Bruttomiete - Kosten

Monatlicher Cashflow = Nett Rental - Home Loan Rate

a) Keine steuerlichen Auswirkungen auf die Mieteinnahmen oder auf die Veräußerung der Immobilie

b) Keine Änderung der Mietpreise, Nebenkosten oder Zinssätze

So berechnen Sie Mietrenditen

Analyse: Vergleichen wir dies mit einer festen Einlage (FD) von 3% pro Jahr, ist die Mietrendite dieser Immobilie bei 6,96% eine gute Investition. Als Richtlinie müssen die Mietrenditen in Immobilien mehr als das Doppelte der bestehenden Festgeldsätze sein. Immobilien benötigen mehr Zeit als FD, um auszahlen zu können, da Immobilien keine liquiden Vermögenswerte sind. Außerdem sind Immobilien mit zahlreichen Immobilien- und Managementproblemen verbunden. Daher ist eine Verdopplung der Rendite der FD-Sätze bei Mietwohnungsinvestitionen eine angemessene Benchmark.

So berechnen Sie Cash-on-Cash-Rückgabe

Diese Formel dient hauptsächlich dazu, Ihren jährlichen Netto-Cash-Zufluss von der Investition zu Ihrem ursprünglichen Cash-Outflow, der Anzahlung, zu berechnen.

Netto Cash Flow = Bruttomiete - Bauspardarlehen - Kosten

Analyse: Basierend auf dem Ergebnis, meine anfängliche Barauszahlung von $ 23.590,00 für die Anzahlung gibt mir jetzt Renditen von $ 194.63 pro Monat oder $ 2.335,56 pro Jahr oder 9,9% pro Jahr. Ich fühle mich zufrieden mit den Rückkehrraten von 9,9% p.a. Denken Sie daran, die Mieteinnahmen sind nicht der einzige Vorteil bei der Immobilieninvestition. Vergessen Sie nicht die Hebelkraft und Kapitalzuwachs in der Immobilieninvestition. Wenn man alles zusammenfügt, klingt die Investition wirklich großartig! Bitte beachten Sie, dass die Formel nicht anwendbar ist, wenn der Netto-Cashflow entweder negativ oder null ist.

Wie Sie Ihr Mieteinkommen maximieren können

Wenn Sie sich darauf freuen, Ihre Anlageerträge in Mietobjekten zu maximieren, schauen Sie sich bitte genau die obige Formel und die Eingaben an. Sie können feststellen, dass die meisten der Eingänge Beispiel Miete, Bewertung, Feuerversicherung und etc sind behoben. Mit anderen Worten, wir können nicht viel dagegen tun. Aus den dargestellten Zahlen sind die Ausgaben für Immobilienmaklergebühren und Immobilienkosten, die ohne Mieter frei bleiben, einige der Hauptfaktoren, die das Ergebnis der Mieteinnahmengewinne beeinflussen. Diese Bereiche sind etwas kontrollierbar und es lohnt sich für uns, mehr leisten zu können, um den maximalen Gewinn zu sichern.

Also, bekommst du meine Punkte?

Mieten Sie Immobilien kontinuierlich und konsequent selbst aus, um den Gewinn zu maximieren!

Berechnung der Kapitalrendite

Ein wichtiger Aspekt, den ein Investor berücksichtigen sollte, ist die Rendite, die ein Mietobjekt bietet, unter Berücksichtigung des Kaufpreises und der erzielbaren Mieteinnahmen.

Die Rendite hängt von den Mietobjekten ab und hängt vom Standort, der Größe und der Attraktivität der Mieter ab. Zur Ermittlung der Mietrendite können wir die erwartete Wochenmiete verwenden und dann die Miete mit 52 Wochen multiplizieren, um das Einkommen für das Jahr zu berechnen. Diese Summe wird dann durch den Kaufpreis geteilt. Wenn Sie diese Zahl mit 100 multiplizieren, erhalten Sie den Prozentsatz, der häufig mit Anlagemöglichkeiten angegeben wird.

Als Investor ist es wichtig, dass Sie sich an Ihren vertrauten professionellen Immobilienverwalter wenden, um eine Mietgutschrift für Ihre neue potenzielle Immobilie zu erhalten. Ihr Hausverwalter sollte in der Lage sein, vergangene oberflächliche Probleme zu sehen und in der Lage zu sein, einen Ratschlag für alle notwendigen kosmetischen Furnures wie das Anstreichen des Badezimmers, die Installation eines Abluftventilators, die Isolierung des Gebäudes (Decke und Boden) und eventuelle Reparaturen zu geben. Ihr Hausverwalter kann Ihnen eine ziemlich gute Schätzung der Miete geben, die die Eigenschaft anzieht.

Bei realestate.co.nz finden wir, dass der Vermietungsmarkt gerade heiß ist. Januar, Februar und März sind die am stärksten ausgelasteten Monate in der Vermietung und Mieter zahlen Top-Dollar, um gute Mietobjekte zu sichern. In Wellington, wo ich ansässig bin, locken Ausschau nach guten Immobilien viele Mieter.

Zum Beispiel könnte die jährliche Bruttomiete eines 450.000 $ Grundstücks in Wellingtons Außenbezirken, nach einer von Ihrem Immobilienverwalter empfohlenen Fichte, zu einer Bruttojahresmiete von 26.000 $ führen, was einem Bruttoertrag von 5.78% entspricht.

Beispiel: Immobilienwert $ 450.000 und erwartete Miete $ 500 pro Woche.

$ 26.000 ($ 500 x 52 Wochen) (jährliche Mieteinnahmen)

Die Rendite wird Ihnen helfen, die langfristige Strategie und Rentabilität einer Anlageimmobilie zu bestimmen. Es ist wichtig zu beachten, dass dies eine Bruttokalkulation ist, die die Gesamtkosten des Besitzes einer Anlageimmobilie nicht berücksichtigt.

Abhängig von der Immobilie können diese Preise, Versicherungs- und Körperschaftsgebühren beinhalten. Zu den weiteren Kosten für das Budget gehören Hausverwaltungsgebühren, Anwaltskosten und Ihr Buchhalter.

Darüber hinaus benötigt Ihr Eigentum Wartung oder Reparaturen, deren Kosten von Jahr zu Jahr stark variieren können. Sie müssen auch Leerstandszeiten berücksichtigen, wenn keine Miete gezahlt wird.

Bevor Sie eine Immobilie erwerben, ist es wichtig, dass Sie einen Bauunternehmer beauftragen, den Ort zu überprüfen und Sie über etwaige Probleme zu informieren. Wenn Ihr Ersteller nicht zu viele teure Probleme identifiziert, um Fehler zu beheben, könnte es definitiv ein Besucher sein.

Der nächste Schritt ist, den Kauf dieser Eigenschaft mit Ihrem vertrauten Hypothekenmakler zu besprechen und die Finanzierung abzutun - seien Sie sicher, das Kapital zu berücksichtigen, das Sie in irgendwelchen anderen Investitionseigenschaften aufgebaut haben. Selbst wenn Sie denken, dass es in Ordnung ist, ist es am besten, mit den Experten, die sich um Ihre Interessen kümmern, einzuchecken. Ihr Hypothekenmakler wird Ihnen auch eine Anleitung geben, was die Banken zu diesem Zeitpunkt anbieten und wie Sie Ihre Kreditvergabe strukturieren können.

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