Leerverkauf Pro und Kontra

Leerverkauf Pro und Kontra

Die Leerverkaufsoption kann einem unruhigen Hausbesitzer helfen, birgt jedoch einige Risiken. Ein Leerverkauf ist, wenn ein gestörter Kreditnehmer in der Lage ist, sein Haus für mehr als das auf der Hypothek geschuldete Geld zu verkaufen. Der Kreditgeber muss dem Leerverkauf zustimmen, und die Restschuld des Kredits wird im Allgemeinen vergeben, nachdem das Haus verkauft wurde.

Ein Leerverkauf ermöglicht es dem Hausbesitzer, eine gerichtliche Verfallserklärung zu vermeiden, die von Kreditgebern zur Durchsetzung einer Hypothekenschuld verwendet wird. Der Hausbesitzer muss vor der öffentlichen Zwangsversteigerung aus dem Haus ziehen. Ein kurzer Verkauf gibt dem Besitzer mehr Zeit, das Haus zu verkaufen und einen neuen Platz zum Leben zu finden.

Kreditgeber können in einigen Staaten nach einem Leerverkauf ein Urteil über die Höhe des Kredits erhalten. Ein Mangelurteil ist eine Geldgerichtsentscheidung für den Kreditgeber gegen den ehemaligen Hauseigentümer. Der Pfandbetrag wird durch die Differenz zwischen dem Restbetrag des Hypothekendarlehens und dem Preis, zu dem das Haus verkauft wird, bestimmt. Der Darlehensnehmer kann auch Steuern auf die Höhe des Hypothekensaldos, die der Kreditgeber beim Verkauf vergab, per IRS zahlen.

Zwangsversteigerungen und Leerverkäufe sind beide schädlich für die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, aber ein Leerverkauf kann eine geringere negative Auswirkung haben, wenn er dem Bureau ordnungsgemäß gemeldet wird, so Maxine Sweet, öffentliche Erzieherin für Experian. Der Hauseigentümer kann eine Klausel in dem Leerverkaufsvertrag beantragen, der festlegt, dass der Kreditgeber den Leerverkauf nicht als ein belastetes Konto an die Kreditbüros melden wird.

Der Hausbesitzer muss das Haus zum Verkauf auflisten und einen Käufer für einen Leerverkauf finden. Einige Kreditgeber verlangen, dass ein Immobilienmakler im Verkauf verwendet wird. Der Leerverkaufsantrag beinhaltet, dass der Verkäufer dem Kreditgeber eine solide Dokumentation zur Verfügung stellt, wie z. B. die Gehaltsabrechnung des Kreditnehmers und einen Härtefall. Ein Verkäufer mit einem hoch bezahlten Job oder einem Vermögen kann es schwerer haben, einen Leerverkauf mit dem Kreditgeber zu machen.

Anna Assad begann im Jahr 1999 professionell zu schreiben und veröffentlichte mehrere juristische Artikel für verschiedene Websites. Sie hat einen umfangreichen Immobilien- und strafrechtlichen Hintergrund. Sie unterrichtete fast acht Jahre lang Englisch, besuchte das Buffalo State College für Rechtsanwaltsfachangestellte und Buchführung, studierte Englische Literatur und erhielt einen Bachelor of Arts.

Primary Home, nie renoviert - NON-RECOURSE

Primary Home, Refinanziert - RECOURSE

Primary Home, bekam einen 2. zu einem späteren Zeitpunkt - RECOURSE

VERMIETUNG HOME, Refinancied - RECOURSE

Rental Home, Niemals refinanziert - Rückgriff bei Nicht-Eigennutzer

Spart Ihren Kredit - Nur späte Zahlungen auf eine Hypothek werden angezeigt und eine Nachverkaufshypothek wird als bezahlt oder verhandelt gemeldet. Dies wird die Punktzahl so wenig wie 50 Punkte senken, wenn alle anderen Zahlungen vorgenommen werden. Ein kurzer Verkaufseffekt kann nur 12 - 18 Monate betragen. Mit einer Abschottung kann die Punktzahl von 250 auf mehr als 300 gesenkt werden, die es für 3+ Jahre bewirken.

Understanding Short Sales: Vor- und Nachteile

Als der Immobilienmarkt vor ein paar Jahren zusammenbrach, befanden sich viele Menschen ernsthaft unter Wasser in ihren Häusern. Sie schuldeten viel mehr als ihre Häuser jetzt wert waren. In einigen Fällen schulden sie Hunderttausende von Dollar mehr. Zusammen mit den hohen Entlassungsraten, die sich aus der schleppenden Wirtschaft ergeben, werden viele verzweifelt. Sie können sich ihre Hypotheken nicht mehr leisten.

Marktabschottung beschädigt eine Kreditauskunft mehr als die meisten Ereignisse, so dass die Verbraucher in der Regel andere Alternativen in Betracht ziehen. Eine dieser Optionen ist ein Leerverkauf. In diesem Fall werden Hausbesitzer ihre Häuser zu einem niedrigeren Preis verkaufen als sie schulden. Es hilft Menschen, Abschottung zu vermeiden, sondern auch andere ernsthafte Überlegungen.

Letztes Jahr verkauften fast drei Mal so viele Amerikaner ihre Häuser als diejenigen, die durch Zwangsversteigerung gingen. Leerverkäufe machen etwa ein Drittel aller Hausverkäufe aus. Es gibt verschiedene Rechtfertigungen für einen Leerverkauf, die alle auf der Annahme beruhen, dass das Haus an Wert verloren hat:

  • Veränderungen im Einkommen
  • Änderungen der Hypothekenbedingungen
  • Verspätete oder verpasste Zahlungen
  • Haus kann nicht für das, was geschuldet wird, verkauft werden

Hypothekeninstitute legen in der Regel Mindestanforderungen für Leerverkäufe fest. Hauseigentümer müssen nachweisen, dass sie eine schwere finanzielle Notlage erlitten haben, aufgrund derer sie ihre laufenden Zahlungen nicht leisten können oder dass sie keine andere Wahl haben, als umzuziehen. Diejenigen im Militär oder die zuvor im Militär waren, sollten die Verfügbarkeit von VA-Darlehensanträgen prüfen, die sie zu zusätzlichen Vorteilen berechtigen.

Banken bevorzugen in der Regel mit einem Hausbesitzer für einen Leerverkauf und nicht eine Zwangsversteigerung zu arbeiten. Mit einem Leerverkauf erledigt der Hausbesitzer die meiste Arbeit, um das Haus zum Verkauf vorzubereiten. Im Gegenzug erklärt sich die Bank häufig bereit, den Fehlbetrag zwischen dem Verkauf und dem Gesamtbetrag der Hypothek zu vergeben. Im Vergleich dazu können Eigenheimbesitzer, deren Kredite zur Zwangsversteigerung führen, ernsthafte Schulden bekommen.

Abhängig von den Gesetzen des Staates, wo der Kredit entstanden ist, können Kreditgeber, sobald die Bank das Haus verkauft hat, eine einstweilige Verfügung gegen den Hauseigentümer für die verbleibende Schulden auf der Hypothek erhalten. Selbst wenn der Staat den Verbraucher vor solchen Belastungen schützt, muss der Eigenheimbesitzer diese ungeklärten Schulden möglicherweise als Einkommen auf seinen Steuererklärungen geltend machen, was seine Steuerschuld dramatisch erhöht.

Verbraucher sind jedoch nachlässig, wenn sie einige der Probleme, die durch Leerverkäufe entstehen, nicht berücksichtigen. Der erste ist der Prozess. Bei einem typischen Hausverkauf muss der Verkäufer mit seinem Vertreter, dem Vertreter des Käufers und dem Käufer des Käufers verhandeln. Ein Leerverkauf fügt dem eine Schicht hinzu, indem die Hypothekengesellschaft des Verkäufers allen Bedingungen zustimmen muss, bevor der Verkauf voranschreiten kann. Wenn ein Agent nicht in der Verwaltung eines Leerverkaufs versiert ist, kann es von der Hypothekengesellschaft abgelehnt werden. Infolgedessen sind Leerverkäufe wahrscheinlicher als der durchschnittliche Hausverkauf.

Während ein Leerverkauf in der Regel für den Kredit einer Person besser ist als eine Zwangsvollstreckung, wird er immer noch als schwerwiegendes abträgliches Ereignis angesehen. Kurz gesagt, ein Leerverkauf kann den Kredit des Hauseigentümers ebenso schädigen wie eine Zwangsvollstreckung. Sicherlich werden die Kredit-Scores bei einem Leerverkauf um etwa den gleichen Betrag wie bei einer Zwangsversteigerung reduziert. Dies liegt daran, dass Kredit-Scores durch einen Algorithmus bestimmt werden, der die Fähigkeit einer Person zur Rückzahlung von Krediten und die Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls vorhersagt. Diejenigen, die einen Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung durchgemacht haben, werden ähnliche Zahlungen für andere Kredite wahrscheinlich verpassen, so dass ihre Werte ähnlich sind.

Für viele Verbraucher scheinen Leerverkäufe viel besser zu sein als eine Zwangsversteigerung. In Staaten, in denen der Eigentümer einer Zwangsvollstreckung nicht vor weiteren Schulden geschützt ist, ist dies sinnvoll. Aber die potenziellen Nachteile machen deutlich, dass Leerverkäufe nicht leichtfertig genommen werden sollten.

Was ist ein Leerverkaufsobjekt? & Wie funktioniert es?

In Immobilien bedeutet ein Leerverkauf, ein Haus für weniger als die ausstehende Hypothek zu verkaufen.

Die Transaktion kommt der Bank zugute, da sie es vermeidet, das Haus in Zwangsvollstreckung zu übernehmen, was teuer und zeitraubend ist, und sie profitiert vom Verkäufer, indem sie ihm die negativen Kreditauswirkungen der Zwangsvollstreckung (und der damit einhergehenden Insolvenz) erspart ).

Leerverkäufe und Zwangsversteigerungen sind beide finanzielle Optionen für Hausbesitzer, die notleidende Kreditnehmer sind: hinter auf ihre Hypothekenzahlungen, haben ein Haus, das unter Wasser ist (dh weniger wert als das ausstehende Gleichgewicht auf der Hypothek) oder beides. Der Besitzer ist in beiden Fällen gezwungen, sich vom Haus zu trennen, aber der Zeitplan und andere Konsequenzen sind in jeder Situation unterschiedlich.

Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Hausbesitzer sich für einen Leerverkauf gegen eine Zwangsversteigerung entscheiden würde.

Leerverkäufe werden in der Regel vom Eigenheimbesitzer initiiert, oft wenn der Wert eines Eigenheims um 20% oder mehr sinkt. Bevor der Prozess beginnen kann, muss der Kreditgeber, der die Hypothek hält, die Entscheidung zur Ausführung eines Leerverkaufs unterzeichnen. Darüber hinaus benötigt der Kreditgeber, in der Regel eine Bank, Dokumentation, die erklärt, warum ein Leerverkauf Sinn macht; Schließlich könnte das kreditgebende Institut dabei viel Geld verlieren.

Wenn für Leerverkäufe genehmigt, verhandelt der Käufer zuerst mit dem Hauseigentümer und beantragt dann die Zustimmung zum Kauf von der Bank. Es ist wichtig zu beachten, dass kein Leerverkauf ohne Genehmigung des Kreditgebers erfolgen kann.

Leerverkäufe sind in der Regel langwierige und papierintensive Transaktionen, die manchmal bis zu einem Jahr dauern. Leerverkäufe sind jedoch für die Kreditwürdigkeit eines Hauseigentümers nicht so schädlich wie eine Zwangsversteigerung. Ein Leerverkauf sieht für zukünftige Kreditgeber und Gläubiger besser aus: Es zeigt, dass Sie Maßnahmen ergriffen haben, bevor die Bank Ihr Haus wieder in Besitz nehmen musste. Ein Eigenheimbesitzer, der einen Leerverkauf durchgemacht hat, kann sogar mit bestimmten Einschränkungen berechtigt sein, sofort ein anderes Haus zu kaufen.

Eine Zwangsvollstreckung ist die Handlung des Kreditgebers, der das Haus beschlagnahmt, nachdem der Kreditnehmer Zahlungen nicht leisten kann. Dies ist die letzte Option für den Kreditgeber, da das Haus als Sicherheit auf der Note verwendet wird. Im Gegensatz zu einem Leerverkauf werden Zwangsvollstreckungen nur von Kreditgebern initiiert. Der Kreditgeber geht gegen überfällige Kreditnehmer, um den Verkauf eines Hauses zu erzwingen, in der Hoffnung, seine ursprüngliche Investition der Hypothek gut zu machen. Im Gegensatz zu den meisten Leerverkäufen finden viele Zwangsversteigerungen statt, wenn der Hausbesitzer das Haus verlassen hat. Wenn die Bewohner noch nicht gegangen sind, werden sie vom Kreditgeber im Zwangsvollstreckungsverfahren vertrieben.

Sobald der Kreditgeber Zugang zum Haus hat, bestellt er seine eigene Schätzung und fährt mit dem Versuch fort, das Haus zu verkaufen. Zwangsvollstreckungen dauern in der Regel nicht so lange wie Leerverkäufe, da der Darlehensgeber sich bemüht, den Vermögenswert schnell zu liquidieren. Ausgeschlossene Häuser können auch bei einem "Treuhandverkauf" versteigert werden, bei dem Käufer in einem öffentlichen Verfahren auf Wohneigentum bieten.

In den meisten Fällen müssen Hausbesitzer, die Abschottung erleben müssen mindestens fünf Jahre warten, um ein anderes Haus zu kaufen, oder drei Jahre mit einem FHA-Darlehen. Die Zwangsvollstreckung wird für sieben Jahre in der Kreditauskunft einer Person aufbewahrt. Ihr FICO-Score wird laut Zwangsrekorde um mehr als 100 Punkte sinken, so Barry Paperno, Manager für Verbrauchergeschäfte bei Fair Isaac (er wird auch nach einem Leerverkauf fallen, wahrscheinlich, weil Sie mit den Hypothekenzahlungen in Verzug sind). Dies mag für einen Ausfall eines wichtigen Vermögenswerts wie ein relativ kleiner Betrag erscheinen, reicht jedoch aus, um Kreditkartenunternehmen dazu zu bringen, Zinserhöhungen und Kreditlimitsenkungen in Betracht zu ziehen, und für Versicherungsunternehmen, Prämien zu erhöhen.

So kaufen Sie eine Leerverkaufsimmobilie

Der Leerverkaufsprozess variiert von Staat zu Staat, aber die Schritte umfassen im Allgemeinen:

  • Leerverkaufspaket - Ein Finanzpaket wird vom Verkäufer dem Kreditgeber vorgelegt. Dazu gehören Finanzberichte, ein Schreiben, das die Härte des Verkäufers beschreibt, und Kopien von Finanzunterlagen.
  • Leerverkauf - Wenn der Verkäufer das Angebot eines interessierten Käufers annimmt, sendet der Listing Agent dem Kreditgeber den Listing-Vertrag, ein ausgeführtes Kaufangebot, den Vorabankündigungsbrief des Käufers und eine Kopie des Echtgeldschecks sowie das Leerverkaufspaket des Verkäufers.
  • Bankabwicklung - Die Bank prüft das Angebot und genehmigt oder verweigert den Leerverkauf. Dies kann mehrere Wochen bis Monate dauern.

In gewisser Weise ist der Kauf einer Leerverkaufsimmobilie wie ein traditioneller Kauf. Es gibt jedoch verschiedene Arten, in denen der Kaufvertrag, den Sie mit Ihrem Immobilienmakler abschließen, unterschiedlich ist. Im Vertrag wird festgelegt, dass die Bedingungen der Zustimmung des Hypothekengebers unterliegen. Bei einer normalen Transaktion ist der Verkäufer die einzige Partei, die den Verkauf genehmigen müsste.

Der Vertrag sollte auch angeben, dass die Immobilie "wie besehen" gekauft wird. Es ist zwar akzeptabel, eine Sprache einzubeziehen, die es Ihnen ermöglicht, aus einem Geschäft auszutreten, wenn eine Überprüfung erhebliche Probleme aufdeckt, aber Sie sollten nicht davon ausgehen können, dass Sie aufgrund dessen einen niedrigeren Preis aushandeln können. Es ist auch unwahrscheinlich, dass die Bank Reparaturen vornehmen wird, und der Verkäufer, der mit Bargeld gebunden ist, wird wahrscheinlich noch weniger helfen. Angesichts der Situation werden Sie wahrscheinlich auch genug Geld haben müssen, um die Kosten zu decken. (Lesen Sie weiter über den Abschlussprozess in Den Escrow-Prozess verstehen.)

Im Gegensatz zur Zwangsvollstreckung besitzt das kreditgebende Institut die Immobilie nicht in einem Leerverkauf. Da es jedoch den Verkauf genehmigen muss (weil es der Verleiher ist, nicht der Verkäufer, der einen Verlust auf dem Eigentum nimmt), und den Erlös erhalten wird, wird es scheinen, als ob Sie das Eigentum von der Bank kaufen.

Leerverkäufe können viel zeitaufwendiger und geduldiger sein als normale Immobilientransaktionen. (Lesen Sie weiter darüber in Short Verkaufen Sie Ihr Haus, um Abschottung zu vermeiden.) Wenn Sie ein Angebot für ein Leerverkaufsobjekt machen, seien Sie bereit zu warten. Banken sind berüchtigt dafür, dass sie mehrere Monate brauchen, um auf Leerverkäufe zu reagieren. Einige Experten empfehlen, dass Sie dem Kreditgeber eine Frist geben, um die Wartezeit zu reduzieren. Es ist jedoch schwer zu sagen, ob diese Strategie die Bank wirklich zum Handeln anregen wird. Wenn die Bank den Leerverkauf zum Zeitpunkt Ihres Angebots noch nicht genehmigt hat, ist die Umsetzung einer Frist jedoch nutzlos, da es mehrere Monate dauern kann, bis der Verkäufer einen Leerverkaufsvertrag mit dem Kreditgeber abgeschlossen hat.

Verkäufer muss im offiziellen Verzug sein

Stellen Sie deshalb sicher, dass der Leerverkauf bereits vom Kreditgeber genehmigt wurde. Wenn der Verkäufer noch nicht in Verzug geraten ist, ist die Bank möglicherweise nicht an einem Leerverkauf interessiert. Es braucht viel Zeit und Überzeugungskraft, um eine Bank dazu zu bringen, einem Leerverkauf zuzustimmen. Wenn Sie also nicht schon zugestimmt haben, verschwenden Sie keine Zeit. Viele Häuser werden als Leerverkauf gehandelt, aber es gibt keine Garantie, dass die Transaktion jemals als solche abgeschlossen wird.

Die Bank ist möglicherweise auch nicht an einem Leerverkauf interessiert, wenn sie der Meinung ist, dass sie durch eine Zwangsversteigerung mehr Geld bekommen kann. Und wenn Sie Finanzierung für den Kauf suchen, stellen Sie sicher, dass Ihre Hypothekenbank keine Probleme mit einer Leerverkaufsimmobilie hat.

Aufgrund der Komplexität dieser Art von Transaktion, stellen Sie sicher, dass Ihr Agent oder Makler mit kurzen Verkäufen Erfahrung hat und bereit ist, mit Ihnen an einem zu arbeiten. Bestimmte Immobilienmakler sind auf Leerverkäufe spezialisiert und können eine Kurzverkaufs- und Abschottungsressource (SFR) besitzen, eine Bezeichnung, die von der National Association of Realtors angeboten wird. Inhaber dieser Zertifizierung haben eine spezielle Ausbildung erhalten.

Nicht nur sind Leerverkäufe mehr Arbeit für Agenten, sie bieten manchmal weniger Entschädigung: Die Bank ist möglicherweise nicht bereit, dem Listing-Agenten die übliche 5-6% Provision zu bezahlen, weil sie bereits einen Verlust macht, und weil der Agent des Käufers einen Prozentsatz erhält von diesem Prozentsatz wird er oder sie noch weniger Geld sehen.

Versuchen Sie außerdem, herauszufinden, ob der Listing-Agent des Verkäufers Erfahrung mit Leerverkäufen hat. Obwohl die Bank letztlich die Kontrolle hat, kann ein Listing-Agent, der die Seile kennt, in der Lage sein, die Transaktion zu erleichtern oder zu beschleunigen.

Sei bereit, deinen Angebotspreis zu erhöhen. Damit der Verkäufer die Chancen der Bank beim Leerverkauf erhöhen kann, versucht er möglicherweise, Sie davon zu überzeugen, Ihren Kaufpreis zu erhöhen. Letztendlich hat der Verkäufer jedoch keine wirkliche Berechtigung, den Verkaufspreis zu genehmigen, nur die Bank, und sie können auch Gegenleistungen erbringen.

Auf der anderen Seite lehnt die Bank Ihr Angebot einfach ab, insbesondere wenn Sie ein deutlich günstigeres Angebot geschrieben haben. Oder im schlimmsten Fall antworten sie überhaupt nicht. Je.

Angesichts der Frage, wie lange es dauern wird, bis die Bank auf Ihr Angebot antwortet, sollten Sie sich die anderen Häuser ansehen, während Sie auf eine Antwort warten, und Sie sollten wahrscheinlich mit dem Kauf einer anderen Immobilie fortfahren, wenn Sie einen leichteren Kauf finden. Lassen Sie Ihren Agenten den Leerverkaufskaufvertrag so schreiben, dass Sie diese Flexibilität behalten. Wenn Sie einen Termin für die Umsiedlung haben, kümmern Sie sich nicht einmal um einen Leerverkauf.

Ein weiterer Grund weiter zu schauen: Selbst wenn Sie es auf Treuhandkonto legen, kann die Bank weiterhin Angebote sammeln. Die meisten Menschen würden dies als unethisch betrachten, da der potentielle Käufer an dieser Stelle wahrscheinlich einige tausend Dollar für Inspektionen, Titelsuchen und dergleichen ausgegeben hat. Aber denken Sie daran, dass die Bank eine verlustreiche Transaktion vor sich hat. Daher wird sie ihre Verluste minimieren und die Immobilie so gut wie möglich zum Marktwert verkaufen wollen. So spät aus dem Geschäft herauszukommen, ist eine riesige Verschwendung von Zeit und Geld für den Käufer, ganz zu schweigen von enorm frustrierend. Aus all diesen Gründen muss der Börsenkurs eines Leerverkaufs mit einer gesunden Portion Skepsis getroffen werden.

Experten sind sich nicht einig, ob Leerverkäufe für Käufer ein gutes Geschäft sind. Befürworter sagen, dass Short-Sale-Immobilien unter dem Marktwert bewertet werden, was die Möglichkeit für Käufer schafft, viel zu bekommen, oder für Erstkäufer, in ein Haus zu kommen, das sie sich sonst nicht leisten könnten.

Die Gegner sagen, dass die Banken kein Interesse an Brandverkäufen haben und werden eine vergleichbare Marktanalyse durchführen, bevor sie einen Preis für eine Immobilie festlegen oder akzeptieren. Darüber hinaus kann der Börsenkurs eines Leerverkaufs ein Betrag sein, den der Agent des Verkäufers der Bank vorschreibt, anstatt den Betrag anzunehmen, zu dem die Bank tatsächlich zugestimmt hat. Die Bank könnte den Preis als zu niedrig empfinden, oder der Verkäufer könnte die Immobilie unter dem Markt aufführen, um einen Bieterkrieg auszulösen. In einigen Staaten wird der Verkäufer ein Mangelurteil gegen ihn haben, das ihn verpflichtet, der Bank die Differenz zwischen dem Hypothekenbetrag und dem Verkaufspreis des Hauses zurückzuzahlen, so dass es im besten Interesse des Verkäufers ist, so viel Geld wie möglich zu bekommen .

Ein Vorteil sowohl für die Bank als auch für den Käufer besteht darin, dass im Gegensatz zu einem Bankeigentum eine Leerverkaufsimmobilie weniger wahrscheinlich verwüstet oder geplündert wird. Während die Immobilie aufgrund der finanziellen Situation des Eigentümers unter einer verzögerten Wartung leiden kann, ist es unwahrscheinlich, dass der Verkäufer den Ort zerstört, wenn er oder sie noch darin lebt. Im Gegensatz dazu, Hausbesitzer, die ihre Eigenschaften zu Zwangsversteigerung verlieren oft ihre Frustration auf dem Haus als eine Möglichkeit, zurück in der Bank.

In der gleichen Weise, weil Leerverkäufe noch besetzt sind, werden sie nicht von skrupellosen Menschen gelitten haben, die sich entschieden haben, das Anwesen zu besetzen oder zu vandalisieren. Vandalismus kann ein häufiges Problem bei Zwangsvollstreckungen sein, insbesondere in einkommensschwachen Gegenden.

Die meisten Immobilien, die als Leerverkäufe angeboten werden, werden von Immobilienmaklern geführt, was oft der beste Start ist, besonders wenn es sich um einen Immobilienmakler handelt, der auf Immobilien spezialisiert ist. Ohne einen Agenten können Sie den Multiple Listing Service (MLS) bequem von Ihrem eigenen Computer (oder mobilen Gerät) aus durchsuchen, aber die Daten, auf die Sie zugreifen, sind möglicherweise in ihrem Umfang eingeschränkt, veraltet oder sogar ungenau.

Während Sie einige Short-Sale-Immobilien auf beliebten Immobilien-Websites wie Zillow und Trulia finden können, bieten andere Websites, die auf Zwangsvollstreckungen und Discounted-Objekte spezialisiert sind, einen umfassenderen Überblick über den Leerverkauf-Markt in Ihrer Nähe. Eine solche Website ist www.realtystore.com, die mehr als eine Million Inserate von Zwangsversteigerungsauktionen, Bankimmobilien, von der Regierung wieder in Besitz genommenen Häusern, von steuerberaubten Immobilien und Leerverkäufen hat.

Ein Leerverkauf kann allen Beteiligten nützen: Kreditgeber vermeiden den langwierigen und teuren Zwangsvollstreckungsprozess; Kreditnehmer halten Zwangsvollstreckungen von ihren Kreditauskünften ab; und Käufer können möglicherweise Immobilien zu reduzierten Preisen kaufen. Ein Käufer sollte nicht davon ausgehen, dass die Immobilie sehr günstig ist, nur weil es sich um einen Leerverkauf handelt. Machen Sie Ihre eigene vergleichbare Marktanalyse. Auch, wenn Sie es zu Escrow machen, überspringen Sie nicht eine gründliche Inspektion zu Hause.

Leerverkauf Q & A - Was sind die Vor- und Nachteile von Leerverkäufen?

Leerverkauf Q & A - Was sind die Vor- und Nachteile von Leerverkäufen?

EIN - Ein Leerverkauf findet statt, wenn Ihr Kreditgeber zustimmt, weniger als das auf Ihrem Haus verbleibende Guthaben zu akzeptieren. Es ist ein Weg für Sie, als Verkäufer, Abschottung zu vermeiden und Ihr Haus zu verkaufen.

Für diejenigen, die mehr an ihrem Haus schulden, als es wert ist, klingt es wie eine gute Möglichkeit, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, aber das bedeutet nicht, dass es für jeden richtig ist. Sollten Sie einen Leerverkauf bei Ihnen zu Hause in Betracht ziehen? Mein erster Rat ist, entweder einen Steueranwalt oder Ihren Wirtschaftsprüfer sowie einen Immobilienanwalt zu konsultieren, der sich auf den Umgang mit notleidenden Immobilien spezialisiert hat. Es gibt Vor- und Nachteile eines Leerverkaufs; Im Hinblick auf Ihre Optionen, konsultieren Sie einen Immobilienmakler, der auf Leerverkäufe spezialisiert ist.

• Sie sind immer noch in der Lage, Ihre Immobilie in einem rückläufigen Immobilienmarkt zu verkaufen, auch wenn Sie mehr als Ihr Haus wert sind.

• Käufer, die sich bisher kein Haus in einem beliebten Marktgebiet leisten konnten, können nun in diesem Bereich ein Haus zum Marktwert kaufen.

• Während ein Leerverkauf nicht immer eine ideale Situation ist, ist er normalerweise besser als ein Zwangsversteigerung, das bleibt für 7 - 10 Jahre auf Ihrer Kreditauskunft.

• Wenn Ihr Haus zur Zwangsversteigerung führt und für weniger als die Hypothek versteigert wird, können Sie dennoch dafür verantwortlich gemacht werden, die Differenz auszugleichen.

Ihr Kreditgeber kann den Leerverkauf ablehnen, oder sie können Sie immer noch für die Restschuld verantwortlich machen.

• Der Verlust der Bank gilt für Sie als steuerpflichtiges Einkommen, und Sie müssen möglicherweise Steuern auf diesen Betrag zahlen.

• Leerverkäufe bleiben für etwa zwei Jahre in Ihrer Kreditauskunft und können es für Sie schwierig machen, in naher Zukunft Darlehen zu erhalten.

• Sie müssen möglicherweise einen Immobilienmakler finden, der bereit ist, mit Leerverkäufen zu arbeiten.

• Leerverkäufe dauern länger als traditionelle Hausverkäufe.

Von Debe Maxwell, CRS Immobilienmakler mit www.AtHomesCharlotte.com | Die Maxwell Haus Gruppe | RE / MAX Exekutive | (704) 491-3310 228209

Gepostet am 23. Mai 2010 17:07 Uhr

Debe - Große Liste von Profis & Nachteile bei Leerverkäufen. Wenn Hausbesitzer sich in unbekannten Gewässern befinden, ist es toll, eine Rettungsleine wie Ihre Liste zu bekommen!

Toller Post Debe. Leerverkäufe können eine gute Alternative zu Zwangsversteigerungen sein, aber Verkäufer müssen sich der Nachteile bewusst sein, wie Sie hingewiesen haben.

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