Leerverkauf Haus Pro und Kontra

Leerverkauf Haus Pro und Kontra

Die Leerverkaufsoption kann einem unruhigen Hausbesitzer helfen, birgt jedoch einige Risiken. Ein Leerverkauf ist, wenn ein gestörter Kreditnehmer in der Lage ist, sein Haus für mehr als das auf der Hypothek geschuldete Geld zu verkaufen. Der Kreditgeber muss dem Leerverkauf zustimmen, und die Restschuld des Kredits wird im Allgemeinen vergeben, nachdem das Haus verkauft wurde.

Ein Leerverkauf ermöglicht es dem Hausbesitzer, eine gerichtliche Verfallserklärung zu vermeiden, die von Kreditgebern zur Durchsetzung einer Hypothekenschuld verwendet wird. Der Hausbesitzer muss vor der öffentlichen Zwangsversteigerung aus dem Haus ziehen. Ein kurzer Verkauf gibt dem Besitzer mehr Zeit, das Haus zu verkaufen und einen neuen Platz zum Leben zu finden.

Kreditgeber können in einigen Staaten nach einem Leerverkauf ein Urteil über die Höhe des Kredits erhalten. Ein Mangelurteil ist eine Geldgerichtsentscheidung für den Kreditgeber gegen den ehemaligen Hauseigentümer. Der Pfandbetrag wird durch die Differenz zwischen dem Restbetrag des Hypothekendarlehens und dem Preis, zu dem das Haus verkauft wird, bestimmt. Der Darlehensnehmer kann auch Steuern auf die Höhe des Hypothekensaldos, die der Kreditgeber beim Verkauf vergab, per IRS zahlen.

Zwangsversteigerungen und Leerverkäufe sind beide schädlich für die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, aber ein Leerverkauf kann eine geringere negative Auswirkung haben, wenn er dem Bureau ordnungsgemäß gemeldet wird, so Maxine Sweet, öffentliche Erzieherin für Experian. Der Hauseigentümer kann eine Klausel in dem Leerverkaufsvertrag verlangen, die besagt, dass der Kreditgeber den Leerverkauf nicht als ein belastetes Konto an die Kreditbüros melden wird.

Der Eigenheimbesitzer muss das Haus zum Verkauf auflisten und einen Käufer finden, um einen Leerverkauf zu machen. Einige Kreditgeber verlangen, dass ein Immobilienmakler im Verkauf verwendet wird. Der Leerverkaufsantrag beinhaltet, dass der Verkäufer dem Kreditgeber eine solide Dokumentation zur Verfügung stellt, wie z. B. die Gehaltsabrechnung des Kreditnehmers und einen Härtefall. Ein Verkäufer mit einem hoch bezahlten Job oder einem Vermögen kann es schwerer haben, einen Leerverkauf mit dem Kreditgeber zu machen.

Anna Assad begann im Jahr 1999 professionell zu schreiben und veröffentlichte mehrere juristische Artikel für verschiedene Websites. Sie hat einen umfangreichen Immobilien- und strafrechtlichen Hintergrund. Sie unterrichtete fast acht Jahre lang Englisch, besuchte das Buffalo State College für Rechtsanwaltsfachangestellte und Buchführung, studierte Englische Literatur und erhielt einen Bachelor of Arts.

Was ist ein Leerverkaufsobjekt? & Wie funktioniert es?

In Immobilien bedeutet ein Leerverkauf, ein Haus für weniger als die ausstehende Hypothek zu verkaufen.

Die Transaktion kommt der Bank zugute, da sie es vermeidet, das Haus in Zwangsvollstreckung zu übernehmen, was teuer und zeitraubend ist, und sie profitiert vom Verkäufer, indem sie ihm die negativen Kreditauswirkungen der Zwangsvollstreckung (und der damit einhergehenden Insolvenz) erspart ).

Leerverkäufe und Zwangsversteigerungen sind beide finanzielle Optionen für Hausbesitzer, die notleidende Kreditnehmer sind: hinter ihren Hypothekenzahlungen, haben ein Haus, das unter Wasser ist (dh weniger wert als der ausstehende Restbetrag auf der Hypothek) oder beides. Der Besitzer ist in beiden Fällen gezwungen, sich vom Haus zu trennen, aber der Zeitplan und andere Konsequenzen sind in jeder Situation unterschiedlich.

Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Hausbesitzer sich für einen Leerverkauf gegen eine Zwangsversteigerung entscheiden würde.

Leerverkäufe werden in der Regel vom Eigenheimbesitzer initiiert, oft wenn der Wert eines Eigenheims um 20% oder mehr sinkt. Bevor der Prozess beginnen kann, muss der Kreditgeber, der die Hypothek hält, die Entscheidung zur Ausführung eines Leerverkaufs unterzeichnen. Darüber hinaus benötigt der Kreditgeber, in der Regel eine Bank, Dokumentation, die erklärt, warum ein Leerverkauf Sinn macht; Schließlich könnte das kreditgebende Institut dabei viel Geld verlieren.

Wenn für Leerverkäufe genehmigt, verhandelt der Käufer zuerst mit dem Hauseigentümer und bittet dann um Zustimmung zum Kauf von der Bank. Es ist wichtig zu beachten, dass kein Leerverkauf ohne Genehmigung des Kreditgebers erfolgen kann.

Leerverkäufe sind in der Regel langwierige und papierintensive Transaktionen, die manchmal bis zu einem Jahr dauern. Leerverkäufe sind jedoch für die Kreditwürdigkeit eines Hauseigentümers nicht so schädlich wie eine Zwangsversteigerung. Ein Leerverkauf sieht für zukünftige Kreditgeber und Gläubiger besser aus: Es zeigt, dass Sie Maßnahmen ergriffen haben, bevor die Bank Ihr Haus wieder in Besitz nehmen musste. Ein Eigenheimbesitzer, der einen Leerverkauf durchgemacht hat, kann unter bestimmten Einschränkungen sogar berechtigt sein, sofort ein anderes Haus zu kaufen.

Eine Zwangsvollstreckung ist die Handlung des Kreditgebers, der das Haus beschlagnahmt, nachdem der Kreditnehmer Zahlungen nicht leisten kann. Dies ist die letzte Option für den Kreditgeber, da das Haus als Sicherheit auf der Note verwendet wird. Im Gegensatz zu einem Leerverkauf werden Zwangsvollstreckungen nur von Kreditgebern initiiert. Der Kreditgeber geht gegen überfällige Kreditnehmer, um den Verkauf eines Hauses zu erzwingen, in der Hoffnung, seine ursprüngliche Investition der Hypothek gut zu machen. Im Gegensatz zu den meisten Leerverkäufen finden viele Zwangsversteigerungen statt, wenn der Hausbesitzer das Haus verlassen hat. Wenn die Bewohner noch nicht gegangen sind, werden sie vom Kreditgeber im Zwangsvollstreckungsverfahren vertrieben.

Sobald der Kreditgeber Zugang zum Haus hat, bestellt er seine eigene Schätzung und fährt mit dem Versuch fort, das Haus zu verkaufen. Zwangsvollstreckungen dauern in der Regel nicht so lange wie Leerverkäufe, da der Darlehensgeber sich bemüht, den Vermögenswert schnell zu liquidieren. Ausgeschlossene Häuser können auch bei einem "Treuhandverkauf" versteigert werden, bei dem Käufer in einem öffentlichen Verfahren auf Wohneigentum bieten.

In den meisten Fällen müssen Hausbesitzer, die Abschottung erleben müssen mindestens fünf Jahre warten, um ein anderes Haus zu kaufen, oder drei Jahre mit einem FHA-Darlehen. Die Zwangsvollstreckung wird für sieben Jahre in der Kreditauskunft einer Person aufbewahrt. Ihr FICO-Score wird laut Zwangsrekorde um mehr als 100 Punkte sinken, so Barry Paperno, Manager für Verbrauchergeschäfte bei Fair Isaac (er wird auch nach einem Leerverkauf fallen, wahrscheinlich, weil Sie mit den Hypothekenzahlungen in Verzug sind). Dies mag für einen Ausfall eines wichtigen Vermögenswerts wie ein relativ kleiner Betrag erscheinen, reicht jedoch aus, um Kreditkartenunternehmen dazu zu bringen, Zinserhöhungen und Kreditlimitsenkungen in Betracht zu ziehen, und für Versicherungsunternehmen, Prämien zu erhöhen.

So kaufen Sie eine Leerverkaufsimmobilie

Der Leerverkaufsprozess variiert von Staat zu Staat, aber die Schritte umfassen im Allgemeinen:

  • Leerverkaufspaket - Ein Finanzpaket wird vom Verkäufer dem Kreditgeber vorgelegt. Dazu gehören Finanzberichte, ein Schreiben, das die Härte des Verkäufers beschreibt, und Kopien von Finanzunterlagen.
  • Leerverkauf - Wenn der Verkäufer das Angebot eines interessierten Käufers annimmt, sendet der Listing Agent dem Kreditgeber den Listing-Vertrag, ein ausgeführtes Kaufangebot, den Vorabankündigungsbrief des Käufers und eine Kopie des Echtgeldschecks sowie das Leerverkaufspaket des Verkäufers.
  • Bankabwicklung - Die Bank prüft das Angebot und genehmigt oder verweigert den Leerverkauf. Dies kann mehrere Wochen bis Monate dauern.

In gewisser Weise ist der Kauf einer Leerverkaufsimmobilie wie ein traditioneller Kauf. Es gibt jedoch verschiedene Arten, in denen der Kaufvertrag, den Sie mit Ihrem Immobilienmakler abschließen, unterschiedlich ist. Im Vertrag wird festgelegt, dass die Bedingungen der Zustimmung des Hypothekengebers unterliegen. Bei einer normalen Transaktion ist der Verkäufer die einzige Partei, die den Verkauf genehmigen müsste.

Der Vertrag sollte auch angeben, dass die Immobilie "wie besehen" gekauft wird. Es ist zwar akzeptabel, eine Sprache einzubeziehen, die es Ihnen ermöglicht, aus einem Geschäft auszutreten, wenn bei einer Überprüfung erhebliche Probleme auftreten, Sie sollten jedoch nicht davon ausgehen können, dass Sie aufgrund dessen einen niedrigeren Preis aushandeln können. Es ist auch unwahrscheinlich, dass die Bank Reparaturen vornehmen wird, und der Verkäufer, der mit Bargeld gebunden ist, wird wahrscheinlich noch weniger helfen. Angesichts der Situation werden Sie wahrscheinlich auch genug Geld haben müssen, um die Kosten zu decken. (Lesen Sie weiter über den Abschlussprozess in Den Escrow-Prozess verstehen.)

Im Gegensatz zur Zwangsvollstreckung besitzt das kreditgebende Institut die Immobilie nicht in einem Leerverkauf. Da es jedoch den Verkauf genehmigen muss (weil es der Verleiher ist, nicht der Verkäufer, der einen Verlust auf dem Eigentum nimmt), und den Erlös erhalten wird, wird es scheinen, als ob Sie das Eigentum von der Bank kaufen.

Leerverkäufe können viel zeitaufwendiger und geduldiger sein als normale Immobilientransaktionen. (Lesen Sie weiter darüber in Short Verkaufen Sie Ihr Haus, um Abschottung zu vermeiden.) Wenn Sie ein Angebot für ein Leerverkaufsobjekt machen, seien Sie bereit zu warten. Banken sind berüchtigt dafür, dass sie mehrere Monate brauchen, um auf Leerverkäufe zu reagieren. Einige Experten empfehlen, dass Sie dem Kreditgeber eine Frist geben, um die Wartezeit zu reduzieren. Es ist jedoch schwer zu sagen, ob diese Strategie die Bank wirklich zum Handeln anregen wird. Wenn die Bank den Leerverkauf zum Zeitpunkt Ihres Angebots noch nicht genehmigt hat, ist die Umsetzung einer Frist jedoch nutzlos, da es mehrere Monate dauern kann, bis der Verkäufer einen Leerverkaufsvertrag mit dem Kreditgeber abgeschlossen hat.

Verkäufer muss im offiziellen Verzug sein

Stellen Sie deshalb sicher, dass der Leerverkauf bereits vom Kreditgeber genehmigt wurde. Wenn der Verkäufer noch nicht in Verzug geraten ist, ist die Bank möglicherweise nicht an einem Leerverkauf interessiert. Es braucht viel Zeit und Überzeugungskraft, um eine Bank dazu zu bringen, einem Leerverkauf zuzustimmen. Wenn Sie also nicht schon zugestimmt haben, verschwenden Sie keine Zeit. Viele Häuser werden als Leerverkauf gehandelt, aber es gibt keine Garantie, dass die Transaktion jemals als solche abgeschlossen wird.

Die Bank ist möglicherweise auch nicht an einem Leerverkauf interessiert, wenn sie der Meinung ist, dass sie durch eine Zwangsversteigerung mehr Geld bekommen kann. Und wenn Sie Finanzierung für den Kauf suchen, stellen Sie sicher, dass Ihre Hypothekenbank keine Probleme mit einer Leerverkaufsimmobilie hat.

Aufgrund der Komplexität dieser Art von Transaktion, stellen Sie sicher, dass Ihr Agent oder Makler mit kurzen Verkäufen Erfahrung hat und bereit ist, mit Ihnen an einem zu arbeiten. Bestimmte Immobilienmakler sind auf Leerverkäufe spezialisiert und können eine Kurzverkaufs- und Abschottungsressource (SFR) besitzen, eine Bezeichnung, die von der National Association of Realtors angeboten wird. Inhaber dieser Zertifizierung haben eine spezielle Ausbildung erhalten.

Nicht nur sind Leerverkäufe mehr Arbeit für Agenten, sie bieten manchmal weniger Entschädigung: Die Bank ist möglicherweise nicht bereit, dem Listing-Agenten die übliche 5-6% Provision zu bezahlen, weil sie bereits einen Verlust macht, und weil der Agent des Käufers einen Prozentsatz erhält von diesem Prozentsatz wird er oder sie noch weniger Geld sehen.

Versuchen Sie außerdem, herauszufinden, ob der Listing-Agent des Verkäufers Erfahrung mit Leerverkäufen hat. Obwohl die Bank letztlich die Kontrolle hat, kann ein Listing-Agent, der die Seile kennt, in der Lage sein, die Transaktion zu erleichtern oder zu beschleunigen.

Sei bereit, deinen Angebotspreis zu erhöhen. Damit der Verkäufer die Chancen der Bank beim Leerverkauf erhöhen kann, versucht er möglicherweise, Sie zu überzeugen, Ihren Kaufpreis zu erhöhen. Letztendlich hat der Verkäufer jedoch keine wirkliche Berechtigung, den Verkaufspreis zu genehmigen, nur die Bank, und sie können auch Gegenleistungen erbringen.

Auf der anderen Seite lehnt die Bank Ihr Angebot einfach ab, insbesondere wenn Sie ein deutlich günstigeres Angebot geschrieben haben. Oder im schlimmsten Fall antworten sie überhaupt nicht. Je.

Angesichts der Frage, wie lange die Bank wahrscheinlich braucht, um auf Ihr Angebot zu antworten, sollten Sie sich während des Wartens auf eine Antwort immer wieder andere Häuser ansehen, und Sie sollten wahrscheinlich mit dem Kauf einer anderen Immobilie fortfahren, wenn Sie einen leichteren Kauf finden. Lassen Sie Ihren Agenten den Leerverkaufskaufvertrag so schreiben, dass Sie diese Flexibilität behalten. Wenn Sie einen Termin für die Umsiedlung haben, kümmern Sie sich nicht einmal um einen Leerverkauf.

Ein weiterer Grund weiter zu schauen: Selbst wenn Sie es auf Treuhandkonto legen, kann die Bank weiterhin Angebote sammeln. Die meisten Menschen würden dies als unethisch betrachten, da der potentielle Käufer an dieser Stelle wahrscheinlich einige tausend Dollar für Inspektionen, Titelsuchen und dergleichen ausgegeben hat. Denken Sie jedoch daran, dass die Bank eine Verlustsituation vor sich hat. Daher wird sie ihre Verluste minimieren und die Immobilie so gut wie möglich zum Marktwert verkaufen wollen. So spät aus dem Geschäft herauszukommen, ist eine riesige Verschwendung von Zeit und Geld für den Käufer, ganz zu schweigen von enorm frustrierend. Aus all diesen Gründen muss der Börsenkurs eines Leerverkaufs mit einer gesunden Portion Skepsis getroffen werden.

Experten sind sich nicht einig, ob Leerverkäufe für Käufer ein gutes Geschäft sind. Befürworter sagen, dass Short-Sale-Immobilien unter dem Marktwert bewertet werden, was die Möglichkeit für Käufer schafft, viel zu bekommen, oder für Erstkäufer, in ein Haus zu kommen, das sie sich sonst nicht leisten könnten.

Die Gegner sagen, dass die Banken kein Interesse an Brandverkäufen haben und werden eine vergleichbare Marktanalyse machen, bevor sie einen Preis für eine Immobilie festlegen oder akzeptieren. Darüber hinaus kann der Börsenkurs eines Leerverkaufs ein Betrag sein, den der Agent des Verkäufers der Bank vorschreibt, anstatt den Betrag anzunehmen, zu dem die Bank tatsächlich zugestimmt hat. Die Bank könnte den Preis als zu niedrig empfinden, oder der Verkäufer könnte die Immobilie unter dem Markt aufführen, um einen Bieterkrieg auszulösen. In einigen Staaten wird der Verkäufer ein Mangelurteil gegen ihn haben, das ihn verpflichtet, der Bank die Differenz zwischen dem Hypothekenbetrag und dem Verkaufspreis des Hauses zurückzuzahlen, so dass es im besten Interesse des Verkäufers ist, so viel Geld wie möglich zu bekommen .

Ein Vorteil sowohl für die Bank als auch für den Käufer besteht darin, dass im Gegensatz zu einem Bankeigentum eine Leerverkaufsimmobilie weniger wahrscheinlich verwüstet oder geplündert wird. Während die Immobilie wegen der finanziellen Situation des Besitzers unter einer verzögerten Wartung leiden kann, ist es unwahrscheinlich, dass der Verkäufer den Ort zerstört, wenn er oder sie noch darin lebt. Im Gegensatz dazu, Hausbesitzer, die ihre Eigenschaften zu Zwangsversteigerung verlieren oft ihre Frustration auf dem Haus als eine Möglichkeit, zurück in der Bank.

In der gleichen Weise, weil Leerverkäufe noch besetzt sind, werden sie nicht von skrupellosen Menschen gelitten haben, die sich entschieden haben, das Anwesen zu besetzen oder zu vandalisieren. Vandalismus kann ein häufiges Problem bei Zwangsvollstreckungen sein, insbesondere in einkommensschwachen Gegenden.

Die meisten Immobilien, die als Leerverkäufe angeboten werden, werden von Immobilienmaklern geführt, was oft der beste Start ist, besonders wenn es sich um einen Immobilienmakler handelt, der auf Immobilien spezialisiert ist. Ohne einen Agenten können Sie den Multiple Listing Service (MLS) bequem von Ihrem eigenen Computer (oder mobilen Gerät) aus durchsuchen, aber die Daten, auf die Sie zugreifen, sind möglicherweise in ihrem Umfang eingeschränkt, veraltet oder sogar ungenau.

Während Sie einige Short-Sale-Immobilien auf beliebten Immobilien-Websites wie Zillow und Trulia finden können, bieten andere Websites, die auf Zwangsvollstreckungen und Discounted-Objekte spezialisiert sind, einen umfassenderen Überblick über den Leerverkauf-Markt in Ihrer Nähe. Eine solche Website ist www.realtystore.com, die mehr als eine Million Inserate von Zwangsversteigerungsauktionen, Bankimmobilien, von der Regierung wieder in Besitz genommenen Häusern, von steuerberaubten Immobilien und Leerverkäufen hat.

Ein Leerverkauf kann allen Beteiligten nützen: Kreditgeber vermeiden den langwierigen und teuren Zwangsvollstreckungsprozess; Kreditnehmer halten Zwangsvollstreckungen von ihren Kreditauskünften ab; und Käufer können möglicherweise Immobilien zu reduzierten Preisen kaufen. Ein Käufer sollte nicht davon ausgehen, dass die Immobilie sehr günstig ist, nur weil es sich um einen Leerverkauf handelt. Machen Sie Ihre eigene vergleichbare Marktanalyse. Auch, wenn Sie es zu Escrow machen, überspringen Sie nicht eine gründliche Inspektion zu Hause.

Die Vor- und Nachteile der Arbeit mit unabhängigen Verkaufsrepräsentanten vs In-House-Vertriebsmitarbeiter

Die meisten Unternehmen werden von Menschen mit brennender Leidenschaft gegründet, um Einfluss auf die Welt zu nehmen. Sie haben unermüdlich gearbeitet, gekämpft und versucht, Ihre Vision zum Leben zu erwecken, jedoch fehlt die Fähigkeit zu verkaufen. also, was machst du?

  • Die durchschnittliche Amtszeit eines Vertriebsmitarbeiters vom Zeitpunkt des Beginns eines Verkaufsjobs bis zum Zeitpunkt des Ausscheidens beträgt weniger als 2 Jahre (Quelle: Sales Readiness Group).
  • Die durchschnittliche Amtszeit eines Vertriebsleiters beträgt 19 Monate (Quelle: Eyes On Sales).

    Die Vor- und Nachteile des Kaufs eines Hauses in Zwangsvollstreckung

    Viele Vorteile können mit dem Kauf einer abgeschotteten Eigenschaft kommen, aber wenn Sie nicht über den Prozess Bescheid wissen, gibt es Fallstricke, die Sie berücksichtigen müssen.

    Wenn ein Hauseigentümer keine Hypothekenzahlungszahlungen leisten kann und der Kreditgeber das Eigentum zurücknimmt, wird das Haus abgeschottet und ist in der Regel kurz danach zum Verkauf verfügbar.

    Viele Vorteile können mit dem Kauf einer abgeschotteten Eigenschaft kommen, aber wenn Sie nicht über den Prozess Bescheid wissen, gibt es Fallstricke, die Sie berücksichtigen müssen. Bevor Sie ein abgeschottetes Haus kaufen, überprüfen Sie die Vor- und Nachteile, um hässliche Überraschungen zu vermeiden.

    Bevor Sie eine abgeschottete Immobilie kaufen, sollten Sie einen Makler beauftragen. Jemand zu haben, der nach deinen besten Interessen Ausschau hält, könnte dir große Kopfschmerzen ersparen.

    Verwechseln Sie ein abgeschottetes Haus nicht mit einem Grundstück, das Eigentum der REO ist. Ein REO beschreibt eine Klasse von Immobilien, die ein Kreditgeber - in der Regel eine Bank, eine Regierungsbehörde oder ein staatlicher Kreditversicherer - nach einem erfolglosen Verkauf bei einer Zwangsversteigerungsauktion besitzt.

    Es gibt vier erste Schritte zu unternehmen, wenn Sie über den Kauf eines abgeschotteten Hauses nach Zillow denken:

    • Ermitteln Sie, welche Abschottungseigenschaften in den Bereichen verfügbar sind, in denen Sie wohnen möchten, indem Sie Einträge in Ihrer lokalen Zeitung oder auf Bankwebsites überprüfen, auf öffentliche Datensätze zugreifen oder eine Online-Suche durchführen.

    • Überprüfen Sie die Eigenschaften, die Sie persönlich betrachten, damit Sie ihren Zustand und ihre Nachbarschaft sehen können.

    • Stellen Sie sicher, dass sich das Haus noch in der Zwangsvollstreckung befindet. Wenden Sie sich an den Treuhänder, der die Unterlagen eingereicht hat, um die Zwangsvollstreckung einzuleiten, oder an einen lokalen Abschottungsspezialisten für diese Informationen.

    • Bestellen Sie eine Titelsuche, um festzustellen, ob Eigentumsrechte an der Immobilie bestehen. Wenn ja, könnte es den Preis erhöhen.

    Aspekte beim Kauf eines Bankeigentums sind ähnlich wie bei einem Hausbesitzer, aber es gibt Möglichkeiten, einen besseren Deal auf einem abgeschotteten Grundstück zu verhandeln, als Sie sonst bekommen könnten. Vorteile des Kaufs eines abgeschotteten Hauses sind:

    • Sie können traditionelle Finanzierung wie VA-und FHA-Darlehen verwenden.

    • Ein Haus in der Phase vor der Zwangsvollstreckung könnte zu einem Leerverkauf führen.

    • Wenn Sie die erforderlichen Mittel zur Verfügung haben, um den ausstehenden Betrag der Hypothek einer abgeschotteten Immobilie an den Kreditgeber zu zahlen, werden Sie wahrscheinlich den Wettbewerb reduzieren.

    • Die Bank wird motiviert sein, die Immobilie zu verkaufen, was bedeutet, dass Sie möglicherweise über Preise, Anzahlungen, Abschlusskosten und Escrow-Länge verhandeln können.

    • Der Titel des Heims wird klar sein, so dass Sie keine Pfandrechte, Hypotheken oder Eigenverschulden vom Vorbesitzer übernehmen werden.

    • Wenn Reparaturen notwendig sind, kann der Besitzer sich um sie kümmern.

    Obwohl der Kauf eines abgeschotteten Eigenheims eine große Rolle spielen mag, kann es Nachteile haben. Nachteile des Kaufs eines abgeschotteten Hauses sind:

    • Der Insasse ist möglicherweise noch im Haus und muss ausziehen. Er könnte verärgert darüber sein, das Eigentum zu verlieren und es zu beschädigen.

    • Wenn Sie ein Haus bei einer Zwangsversteigerung kaufen, kaufen Sie es wie es ist.

    • Wenn eine gesperrte Immobilie versteigert wird, müssen Sie diese beim Kauf vollständig bezahlen.

    Wenn Sie sich entscheiden, ein abgeschottetes Haus zu kaufen, könnte es am Ende kosten Sie mehr in Reparaturen als Sie geplant, was eine schlechte finanzielle Bewegung sein könnte. Sie können jedoch ein abgeschottetes Haus zu einem günstigen Preis bekommen, und beschleunigen Sie Ihren Weg zum Eigenheimbesitz.

    Wenn Sie erwägen, ein abgeschottetes Haus zu kaufen, nehmen Sie die Hilfe eines qualifizierten Immobilienmaklers und Ihres Hypothekengebers oder -maklers in Anspruch, wenn Sie einen verwenden. Auf diese Weise können Sie ihre Experteneinschätzungen und Meinungen darüber erhalten, ob Sie einen guten Kauf tätigen.

    Die in den Kommentaren des Lesers geäußerten Meinungen sind nur die des Autors und spiegeln nicht die Meinungen der Seattle Times wider.

    Vor- und Nachteile der Zahlung von Hypotheken bei Leerverkäufen

    Große Pläne für das Geschäft im Jahr 2018?

    Gönnen Sie sich auf der Connect SF vom 17. bis 20. Juli 2018 das neue Jahr

    F: Wir haben gerade mehrere Angebote auf meinem "Urlaub9quot; Haus als Leerverkauf aufgeführt. Und bis jetzt haben wir uns angefleht und geliehen, um unseren Hypothekenstrom zu behalten, damit unsere Kreditnoten weniger zerschlagen werden. Aber jetzt, wo unser Haus vertraglich ist, zahle ich weiterhin die Hypothek? Unsere Schulden übersteigen unser Einkommen aufgrund von Job- und Leistungsverlust.

    Hier ist meine größere Sorge: Da wir aktuell sind, möchte ich nicht, dass die Bank die Angebote ablehnt, nur weil wir aktuell sind, obwohl unsere Finanzdokumente beweisen werden, dass unsere Schulden unser Einkommen übersteigen. -Cindy

    A: Es gibt eine Reihe von Denkschulen und Ansätzen, um zu entscheiden, ob Sie Ihre Hypothekenzahlungen fortsetzen, während Sie Ihr Haus auf einem Leerverkauf verkaufen, und Ihre endgültige Entscheidung erfordert, dass Sie eine Reihe von Faktoren abwägen und sehen, wo persönliche Kalkül der eigenen Werte und Interessen kommt heraus:

    LegalRechtlich gesehen haben Sie eine Verpflichtung, Ihre Hypotheken und Grundsteuern zu bezahlen, solange Sie Ihr Haus besitzen. Während Sie die Entscheidung aus einer Reihe von Gründen (siehe unten) nicht treffen können, ist es wichtig, den rechtlichen Vertrag, den Sie gemacht haben, insbesondere Ihre Hypothek im Auge behalten, da einige Kreditgeber versuchen, das Recht zu behalten, nach Ihnen zu kommen später für den Mangel (dh die Differenz zwischen dem Verkaufspreis Ihres Hauses und Ihrem Hypothekensaldo). Aus diesem Grund ist es keine schlechte Idee, einen lokalen Immobilienanwalt in Ihre Leerverkäufe involviert zu haben, um Ihnen bei der Aushandlung einer vollständigen Haftungsfreistellung für die Hypothek zu helfen.

    Die moralisch-ethische Perspektive: Moralisch und ethisch gesehen, sehen sich einige Hausbesitzer im Rahmen ihrer gesetzlichen Verpflichtung, all diese Gegenstände zu bezahlen, einer Verpflichtung gegenüber. Andere betrachten die verschiedenen Faktoren außerhalb ihrer Kontrolle, die sie gezwungen haben, ihre Häuser zu verkaufen, wie der Rückgang der Immobilienwerte und der schwache Arbeitsmarkt, und haben entschieden, dass ihr persönlicher moralischer Imperativ zugunsten des Schutzes ihrer Familienfinanzen ist und Bildungsfonds für Kinder. In diesem Sinne treffen einige die bewusste Entscheidung, aufzuhören, sobald sie sich in einer Leerverkaufssituation oder auf einem klaren Weg zur Zwangsversteigerung befinden.

    FinanzgeschäftSobald Sie wissen, 100%, dass Sie von Ihrem Haus in irgendeiner Weise, Form oder Form veräußern werden, können fortgesetzte Investitionen in das Eigentum leicht in die fallen "gutes Geld nach schlechtem werfen" und betrachtet die Situation aus rein wirtschaftlicher und finanzieller Sicht. Es gibt auch eine starke Stimmung unter vielen Immobilien-Profis, dass, wenn Sie Ihre Hypothek aktuell halten, während Sie für einen kurzen Verkauf oder Darlehen Änderung jeglicher Art beantragen, verringern Sie die Chancen, dass Ihr Kreditgeber den Verkauf genehmigen wird.

    Die Theorie besagt, dass, wenn Sie auf Ihre Zahlungen sind, Sie nicht die Höhe der Härte haben können, müssen Sie (und der Kreditgeber muss glauben, dass Sie haben) für sie zustimmen, um den Mangel Betrag verzichten und Sie von der Hypothek befreien.

    Ich habe sehr gemischte Gefühle in der Immobilienbranche gesehen; Gerade in diesem Punkt sollten Sie unbedingt mit Ihrem Listing-Agenten und Ihrem lokalen Anwalt sprechen und deren Ratschläge berücksichtigen - sie könnten in der Vergangenheit mit dieser Bank zusammengearbeitet haben und herausfinden, wie sich das Bleiben von Strom oder das Zurückbleiben auswirken kann die Erfolgsaussichten Ihrer Short-Sale-Anwendung.

    Kredit / Fähigkeit, wieder zu kaufen: Im Moment sind Sie wahrscheinlich darauf fixiert, aus dieser belastenden Schuld herauszukommen, da praktisch jeder Hausbesitzer in Ihrer Situation eine Selbstverständlichkeit ist. Aber ich habe mit einer ganzen Reihe von Leuten zusammengearbeitet, die die ganze Erfahrung gemacht haben, auf den Kopf zu gehen, ein Haus durch eine Zwangsvollstreckung oder einen Leerverkauf und finanzielle Erholung zu verlieren, und ich weiß, dass man sehr lange überlegen kann wieder zuhause. Seien Sie sich jedoch bewusst, dass die meisten Kreditgeber eine zwei- bis dreijährige Wartezeit einlegen, nachdem Sie einen Leerverkauf getätigt haben, wenn Sie zum Zeitpunkt des Leerverkaufs mit Ihrer Hypothek in Verzug waren (manchmal beträgt die Wartezeit sieben Jahre) , je nachdem, welche Art von Darlehen Sie verwenden, um Ihr neues Zuhause zu kaufen).

    Jedoch, wenn Sie Ihren Kredit nicht ausfallen und sind in der Lage, Ihre Kreditgeber zu Ihrem Leerverkauf grünes Licht zu bekommen, können Sie sofort für eine FHA-Hypothek qualifizieren. Ich kenne Ihre persönliche Situation nicht, und es ist meine Erfahrung, dass die Mehrheit der Eigenheimbesitzer, die eine finanzielle Not haben, schwer genug, um sogar einen Leerverkauf zu versuchen, ein paar Jahre brauchen, um wieder auf die Beine zu kommen. Willst du früher als in zwei Jahren ein anderes Haus kaufen, musst du auf dieser Hypothek bleiben.

    Genauso wie es viele Faktoren gibt, die Ihre Bank bei der Entscheidung, ob Sie Ihren Leerverkauf abschließen können und zu welchen Bedingungen, abwägen, müssen Sie viele Überlegungen berücksichtigen, um zu entscheiden, ob Sie Ihre Hypothekenzahlungen fortsetzen, während Sie auf ihre Entscheidung warten. Ich kann Sie nicht stark genug auffordern, Ihren Immobilienmakler und einen Anwalt in Ihren Entscheidungsprozess einzubeziehen.

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