Immobilien-Swap-Vereinbarung

Immobilien-Swap-Vereinbarung

Wie man einen Zins-Swap versteht

Zinsswaps sind wirksame Absicherungen für finanzielle Risiken.

Zinsswaps sind Vereinbarungen für zwei Parteien zum Umtausch von Zahlungen auf ein bestimmtes Kapital oder Darlehensbetrag. Diese komplexen Vereinbarungen helfen zwei Parteien, ihre Zinsrisiken abzusichern oder zu verwalten. Zinsrisiken betreffen Zinsänderungen, die sich negativ auf Ihr Ergebnis auswirken. Durch einen Tausch können Sie diese Risiken auf jemand anderen übertragen. Im Wesentlichen sind Swaps Vereinbarungen für zwei Institute, gegenseitig ihre Rechnungen zu bezahlen.

Banken, Unternehmen und große institutionelle Investoren verhandeln am wahrscheinlichsten Zinsswaps. Zinsswaps werden häufig für zwei Parteien arrangiert, um Zinszahlungen zu festen und variablen Zinssätzen zu handeln. Zum Beispiel können Partei A und Partei B jeweils ein 100.000-Dollar-Darlehen aufnehmen, aber tatsächlich Zahlungen im Namen des anderen vornehmen. Partei A würde für das Darlehen der Partei B effektiv Pauschalzahlungen leisten, während die Partei B für das Darlehen der Partei A variable Raten zahlt. Die festverzinslichen Zahlungen bleiben während der gesamten Swap-Laufzeit unverändert, während die variablen Zinssätze an einen bestimmten Index wie den London Interbank Offered Rate (LIBOR) gebunden sind. Eine Swap-Vereinbarung kann verlangen, dass eine Bank Zahlungen leistet, die einem 12-Monats-LIBOR eine Prämie von fünf Prozent hinzufügen.

Zinsswaps bieten Institutionen effektiv Zugang zu bezahlbarer Finanzierung. Im vorherigen Beispiel kann Partei B eine höhere Bonität als Partei A aufweisen. Partei B kann daher einen niedrigen Festzinssatz für ihr 100.000-Darlehen aushandeln. Partei B würde es jedoch vorziehen, variable Zahlungen zu leisten. Partei B geht davon aus, dass die Zinsen sinken werden, was zu einer günstigeren Finanzierung führt. Partei A, die bereits ein eigenes variables Darlehen in Höhe von 100.000 US-Dollar abgeschlossen hat, kann Zahlungen mit Partei B tauschen, um beide Institutionen zufrieden zu stellen. Partei A kann die niedrigen Festzinszahlungen für Partei B sperren, während Partei B jetzt in der Lage ist, variable Ratenzahlungen vorzunehmen. Beide Unternehmen behalten immer noch Zugang zu einem Kreditbetrag von 100.000 US-Dollar.

Aus praktischen Gründen weisen einige Swap-Vereinbarungen ein Netting auf. Bei Netting sind alle Zahlungen ausgeglichen und eine Zahlung erfolgt am Ende der Swap-Laufzeit. Im oben genannten Beispiel haben die Zahlungen mit variablen Raten möglicherweise die festverzinslichen Zahlungen um 1.000 US-Dollar überschritten. Mit Netting kann Partei B eine $ 1000-Zahlung direkt an Partei A leisten, da die Vereinbarung ausläuft.

Kreditnehmer und Kreditgeber verwenden in erster Linie Swaps, um Zinssätze festzuschreiben. Banken können Swap-Vereinbarungen anpassen, um ihre variablen Darlehenserträge effektiv in Cashflow-Ströme von festverzinslichen Anlagen umzuwandeln. Alternativ können Kreditnehmer andere Vereinbarungen treffen, um variable Ratenzahlungen für festverzinsliche Zahlungen zu tauschen. Von dort aus können sowohl Kreditnehmer als auch Kreditgeber ihre Budgets um regelmäßige Einnahmen und Zahlungsströme planen.

Zinsswaps sind komplexe Vereinbarungen, die nicht an organisierten Börsen gehandelt werden. Diese Produkte sind nicht liquide, was bedeutet, dass sie nur schwer aus Bargeld zu verkaufen sind. Die finanzielle Stabilität jeder Partei ist besonders besorgniserregend. Ein Handelspartner darf keine Zahlungen erhalten, wenn die andere Partei scheitern und Konkurs anmelden würde.

Ichigo Real Estate Investment: Bekanntmachung der Zinsswap-Vereinbarung

Microsoft Word - IchigoREIT_20141211_Interest_Rate_Swap_ENG

Schaffung von Seelenfrieden durch ehrliches und engagiertes Management.

[Nur provisorische Übersetzung]

Diese englische Übersetzung des ursprünglichen japanischen Dokuments dient ausschließlich zu Informationszwecken. Sollten sich zwischen dieser Übersetzung und dem japanischen Original Abweichungen ergeben, so hat letzteres Vorrang.

Ichigo Real Estate Investment Corporation (8975)

1-1-1, Uchisaiwaicho, Chiyoda-ku, Tokio

Vertreter: Yoshihiro Takatsuka, Exekutivdirektor

11. Dezember 2014

Vermögensverwaltungsgesellschaft

Ichigo Real Estate Anlageberater Co., Ltd.

Vertreter: Wataru Orii, Präsident & Vertreter der Statutory Executive Officer Anfragen: Minoru Ishihara, Executive Vice President & Statutory Executive Officer Tel: 03-3502-4891

Bekanntmachung der Zinsswap-Vereinbarung

Die Ichigo Real Estate Investment Corporation ("Ichigo REIT") hat beschlossen, eine Zinsswap-Vereinbarung in Bezug auf den Term Loan 6 abzuschließen, der in der Mitteilung "Neue Kredite und Zinsswap" vom 8. Dezember 2014 angekündigt wurde.

1. Grund für den Zinsswap

Den Zinszahlungsbetrag von Term Loan 6 zu fixieren und gegen einen Zinsanstieg abzusichern.

Gegenpartei Die Bank von Tokyo-Mitsubishi UFJ, Ltd.

Nominal Principal 5.500 Millionen Yen (Amortisiert von 3.437.500 Yen auf jedem

Zinszahlungstermin)

Zinssatz festverzinslich: 1,03369%

Variabler Zinssatz: 1M JPY TIBOR + 0,80% (p.a.) Vertragsdatum 11. Dezember 2014

Anfangsdatum 15. Dezember 2014

Kündigungstermin 16. Dezember 2019

Zinszahlungstag Letzter Geschäftstag im Januar, April, Juli und Oktober nach dem Darlehensdatum (das erste Zahlungstermin ist Januar 2015 und das letzte Zahlungstag entspricht dem Hauptrückzahlungstag)

(Anmerkung) Im Rahmen der Zinsswap-Vereinbarung wird der Zinssatz von Term Loan 6 mit 1,03369% festgelegt.

3. Zukunftsaussichten

Es gibt keine Änderungen an der Gewinn- und Dividendenprognose von Ichigo REIT, wie in den "Gewinn- und Dividendenprognosen für die Steuerperioden Oktober 2014 und April 2015" am 14. November 2014 angekündigt.

 Ichigo REIT Durchschnittliche Zinsentwicklung (Stand: 11. Dezember 2014)

Syndizierte Kredite (Term Loans 1&2) von

SMBC und Mizuho Trust

Konsortialkredite von

Fast halbierte Kosten für Schulden: von 2,62% bis 1,42%

2. Accretive Follow-On

Öffentliches Angebot (Dez 2013)

Verkauf von COI Shinbashi Gebäude (Apr 2014)

3. Accretive Follow-On-Publikumsangebot (Dez 2014)

1. Accretive Folge

GE Kredit Refinanzierung

Öffentliches Angebot (Mai 2013)

Okt 2011 Apr 2012 Okt 2012 Apr 2013 Okt 2013 Apr 2014 Okt 2014

Immobilien Derivate | Immobilien Derivate

Immobilien Swaps | Immobilien Forwards

Ein Swap ist eine vertragliche Vereinbarung, bei der eine Partei die Renditen einer bestimmten Position gegen die Rückgabe einer anderen Position gegen eine andere Partei, die Gegenpartei, für eine bestimmte Zeit tauscht. Im Immobilienderivate, das Immobilien-Tausch umfasst im Allgemeinen die Immobilienrenditen eines Index, der gegen einen festen Zinssatz umgetauscht wird (siehe Abbildung 1 unten). Die Immobilienrenditen sind variabel verzinslich. Schon früh wurde ein Immobilienindex gegen die vorherrschende Festzinsmaßnahme wie LIBOR oder 10-jährige Treasuries gehandelt. Die Anleger gingen lange in eine Position, indem sie die variable Verzinsung gegen Zahlung einer festen Verzinsung "kauften", oder sie gingen durch den "Verkauf" der variablen Verzinsung als Gegenleistung für die feste Verzinsung in Verzug. Ein Investor, der glaubt, dass sich der Markt verbessern wird, nimmt eine lange Position ein. Eine Short-Position ist ein Anleger, der glaubt, dass der Markt gegenüber dem Index unterdurchschnittlich ist. Zahlungen zu Beginn des Vertrags sind so eingerichtet, dass die Zahlung an jede Partei auf Null geht. Darüber hinaus wird der Gesamtwert des Swaps (der Nominalbetrag) nicht ausgetauscht. Lediglich die Abweichungen von den festen Zinssätzen für Immobilienswaps erfordern, dass die Fonds zu vorbestimmten Zeitintervallen wechseln.

Im Allgemeinen wurden die fixen Zinszahlungen vierteljährlich zum Dreimonats-LIBOR-Satz zuzüglich eines Spreads vorgenommen. Die variabel verzinslichen Zahlungen wurden jährlich auf Basis der prozentualen Veränderung des gewählten Immobilienindex, in der Regel des Total Property Return Index, vorgenommen. Banken und Brokerhäuser würden als Vermittler fungieren, um die Gegenparteien zusammenzubringen, um Geschäfte zu erleichtern. Für die Vertragsbedingungen wurden von beiden Seiten Standardvereinbarungen getroffen.

Seit 2008 wurde das Deal-Modell vereinfacht. Die Vereinbarung wurde zu einem Terminkontrakt geändert. Banken und Brokerhäuser agieren als Market Maker, um Geschäfte schneller auszuführen und Kontrahentenrisiken zu reduzieren. Die Marktpreise der Immobilien nach vorne basiert auf der erwarteten prozentualen Veränderung des Index über die Vertragslaufzeit und wird vom Markt festgelegt. Die Verträge werden jährlich für beide Parteien abgerechnet. Darüber hinaus kann ein Vertrag jederzeit vor dem Ablaufdatum beendet werden. Es gibt immer noch zwei Teile des Swaps. Der feste Teil ist der notierte Prozentsatz, während der variable Teil die prozentuale Änderung des Index von einem Jahr zum nächsten darstellt. Vertragslaufzeiten betragen jährlich ein bis fünf Jahre. Die folgende Tabelle 1 zeigt, wie Immobilien-Forwards auf dem Markt notiert werden:

Um zu veranschaulichen, wie Immobilien-Forwards funktionieren können, nehmen wir an, dass wir einen Long-Rate-Vertrag (einen festen Zinssatz zum Erhalt der variablen Verzinsung) für einen Drei-Jahres-Vertrag mit einem festen Mittelkurs von (-7) Prozent anstreben. Der Nominalbetrag, den wir kaufen, beträgt 10 Millionen US-Dollar. Daher können wir eine feste Zahlung berechnen:

$ 10.000.000- (-0.07) = (- $ 700.000)

Der Vertrag wird auf Null verrechnet; Obwohl wir eine Zahlung erhalten sollen, müssen wir eine Zahlung in gleicher Höhe leisten (siehe Gleichung unten). Für den Nominalbetrag von 10 Millionen Dollar wird kein Kapital eingetauscht, aber die Margenanforderungen müssen hinterlegt werden.

Feste Zahlung = - (Floating Payment)

Nehmen wir an, dass sich unsere Long-Position im Immobilien-Forward wie folgt entwickelt (siehe Tabelle 2):

Der fällige Betrag ist der Betrag, der aufgrund der jährlichen Bewegung des Index im Verhältnis zum festen Zinssatz jedes Jahr gezahlt oder erhalten wird. Im ersten Jahr entsprach die Änderung des Index dem festen Zinssatz, daher ist keine Zahlung an eine der Parteien fällig. Im zweiten Jahr (Dezember 2010) war der Index im Vergleich zum Dezember 2009 um 10% niedriger als die feste Zahlung. Der Investor, der lange war (er erhielt den Index), musste 300.000 $ zahlen. Jahr drei (Dezember 2011) zeigte einen positiven Gewinn im Index von Dezember 2010 von 3%, deshalb würde der Investor, der lange den Index erhält, eine Zahlung von $ 400.000 erhalten.

Wenn wir die Immobilien für drei Jahre leergerückt wären, hätte unser Szenario wie folgt ausgesehen (siehe Tabelle 3):

Zusammenfassend erwartet der Anleger (Kauf des Index) eine Verbesserung der Marktbedingungen. Der Investor (der den Index gegen eine feste Zahlung verkauft) erwartet eine Verschlechterung der Marktbedingungen. Jährlich wird der fällige Betrag für jede Partei auf der Grundlage dieser Indexänderung berechnet. Beide Zahlungen werden verrechnet, sodass nur der fällige Betrag auf der Varianz der Indexänderung gegenüber dem festen Zinssatz basiert.

Diese Vereinbarungen ermöglichen es den Anlegern, Immobilienrisiken über den Index zu übernehmen, ohne sich mit realen Ziegeln und Mörtel - synthetischen Immobilien - auseinandersetzen zu müssen. Die Anleger beschäftigen sich mit relativen Werten von Immobilien, gemessen an einem Index, nicht mit spezifischen Gebäude- und Grundstücksproblemen. Mit Indizes für verschiedene Immobilienarten wurden Geschäfte für bestimmte Immobilienarten wie Wohnen, Einzelhandel und Büro getätigt. Innerhalb der Wohnindizes gibt es sogar bestimmte Städte (MSAs) und Regionen, die handeln. Durch den Handel mit Immobilienrisiken kann eine breite Palette von Strategien vom gut informierten Anleger eingesetzt werden.

Leider haben die Immobilien-Forward-Vereinbarungen einen großen Nachteil für den kleinen Investor. Sie wurden in erster Linie für große Investoren und Institutionen konzipiert. Der durchschnittliche vertragliche (fiktive) Betrag beträgt rund 5 Millionen US-Dollar. Hunderttausende von Dollar werden benötigt, um Vereinbarungen mit den Banken oder Maklern zu treffen, um den Handel zu betreiben. Sie müssen 10-20% Bargeld als Sicherheit hinterlegen sowie die Möglichkeit, den gesamten Vertragswert abzudecken und zu garantieren. Der Handel erfolgt über den Schalter entweder über einen Broker oder mit einem Finanzinstitut. Für die meisten Kleinanleger sind sie unerreichbar.

Wo die Immobilien-Forwards für uns wertvoll sind, geben sie uns ein Fenster in das, was die Marktteilnehmer für die Zukunft halten, implizite Renditen. Obwohl wir verstehen, dass es unmöglich ist, vorherzusagen, was in der Zukunft passieren wird, zeigen die impliziten Renditen die aktuellen Zukunftserwartungen des Marktes. Radar Logic veröffentlicht die impliziten Preisanstiege auf der Homepage für den PRX-Index. Jeden Monat aktualisieren sie die implizite Preissteigerung (HPA) vom Zeitpunkt der Veröffentlichung bis zum Ablauf eines jeden Vertrags. Wenn der Kontrakt dem Verfall näher kommt, konvergiert die implizierte HPA schließlich zum Schlusskurs. Die implizierte HPA ist weit davon entfernt, perfekt zu sein, und ist im Allgemeinen gut darin, die Richtung des Marktes vorherzusagen. Es bietet eine gute Metrik, um unsere Vorhersagen und Erwartungen zu messen.

Futures sind rechtlich bindende Vereinbarungen zwischen Parteien, die jeweils spezifische Verpflichtungen im Vertrag haben. Die zukünftige Vereinbarung und der Rohstoff (Index in unserem Fall) sind standardisiert, was es Händlern ermöglicht, ihre Positionen zu betreten und zu verlassen. Der Handel erfolgt über eine Börse, was den Handel mit Market Makern und Clearinghäusern erleichtert. Die Hauptunterschiede zwischen Futures und Forwards bestehen darin, dass Futures zu Marktpreisen bewertet und von der Börse oder Clearingstelle garantiert werden. Markiert auf den Markt ist einfach die Abrechnung der Händler jeden Tag auf der Grundlage des Schlusswertes der Zukunft. Wertzuwächse werden gutgeschrieben und täglich vom Händlerkonto abgezogen. Die Garantie des Kontrakts / der Clearingstelle reduziert den Kontrahentenausfall - das Risiko, dass die andere Partei ihren Verpflichtungen nicht nachkommt. Die Kontrakte werden basierend auf einem zugrunde liegenden Index mit allen Barzahlungen abgewickelt. Keine wirklichen Immobilien werden jemals ausgetauscht. Wenn sich der Wert des Index ändert, ändert sich auch der Wert des zukünftigen Vertrags. Käufer rechnen mit einem zukünftigen Anstieg der Indexwerte Kaufverträge - gehen lange. Händler, die einen Rückgang des zukünftigen Indexstandes erwarten, verkaufen Verträge - gehen leer aus.

Derzeit hat die CME-Gruppe, formal die Chicago Board of Trade und Chicago Mercantile Exchange, Immobilien Zukunft Verträge auf dem S&P / Case Shiller Startseite Preisindizes (CSI). Verträge sind verfügbar, die zehn große metropolitane Wohnungsmarktindizes und den Composite-Index für zehn Städte abdecken. Zusätzlich sind Kontrakte auf Preisspreads zwischen Indizes verfügbar.

Die Kontraktgröße wird ermittelt, indem $ 250 mit dem Indexniveau des Immobilien-Future-Kontrakts multipliziert werden. Zur Veranschaulichung: Wenn der Immobilien-Future-Kontrakt mit 100 gekauft wurde, würde die Kontraktgröße 25.000 $ betragen. Der tatsächliche Wert des Index selbst wird als Kassapreis bezeichnet. Die zulässige Mindestindexbewegung beträgt 0,2, was 50 $ Schritten für den Vertragswert entspricht. Die Vertragsmonate für den Vertrag variieren in Abhängigkeit von der Länge des Immobilien-Future-Kontrakts. Vertragslängen reichen bis zu 60 Monaten. Vertrags Monate variieren je nachdem wie weit das Ablaufdatum abgelaufen ist. Jährliche Verträge und Verträge mit nicht mehr als 18 Monaten bis zum Ablauf sind in einem vierteljährlichen Zyklus aufgeführt: Februar (G), Mai (K), August (Q) und November (X) - der Buchstabe in Klammern ist das Symbol des Monats für die Vertragssymbol. Für Verträge mit einer Laufzeit von neunzehn bis sechsunddreißig Monaten sind die Vertragsmonate Mai (K) und November (X). Im Laufe von sechsunddreißig bis sechzig Monaten ist der Kontaktmonat November (X). Alle Verträge laufen am letzten Dienstag ihres jeweiligen Monats aus. Der letzte Handelstag für die Kontrakte ist am Vortag des Verfalls um 14:00 Uhr.

Das Vertragssymbol setzt sich aus Vertrag, Monat und Jahr zusammen. Beispielsweise ist der Vertrag CUSG0 in CUS, G und 0 unterteilt. CUS steht für den zusammengesetzten Index und G steht für den Vertragsmonat Februar. Die Null am Ende ist das Jahr, in diesem Fall 2010. Das Symbol CUSG0 repräsentiert zusammen den Composite Index Februar 2010 Kontrakt.

Ein verwirrender Punkt für die Verträge liegt daran, wie die S&P / Case-Shiller-Indizes werden veröffentlicht. Am letzten Dienstag eines jeden Monats werden die Indizes mit einer Verzögerung von zwei Monaten veröffentlicht. Zum Beispiel werden die Indizes Ende Dezember für Daten bis Oktober freigegeben. Die Spotpreise für jeden Index basieren auf Daten, die nachgelagert sind. Barabrechnungen von Kontrakten bei Verfall werden am Tag der Indexveröffentlichung abgewickelt. Ein im Mai auslaufender Vertrag wird mit den "nur" veröffentlichten Indexwerten für März abgewickelt.

Die zukünftige Preisgestaltung von Immobilien spiegelt die Markterwartungen in den zukünftigen Werten des Index unter Verwendung von Arbitrageargumenten wider. Arbitrage wird von einem Händler durchgeführt, der Preisunterschiede zwischen den Märkten nutzt, um einen risikolosen Gewinn zu erzielen. Lassen Sie uns zum Beispiel so tun, als ob ein Händler feststellt, dass ein Produkt, das auf zwei verschiedenen Märkten verkauft wird, unterschiedliche Preise hat - Markt A und B. Markt A hat ein niedrigeres Preisniveau. Unser Händler würde die Situation ausnutzen, indem er das günstigere Produkt von Markt A kauft und dann das Produkt zu einem höheren Preis auf Markt B sofort verkauft. In unserem einfachen Beispiel hat der Händler einen risikolosen Profit gemacht; Arbitrage. In transparenten Märkten halten die Arbitrage-Möglichkeiten nicht lange. Andere Händler würden das Preis-Mismatching nutzen. Bald aufgrund der hohen Nachfrage würde das Produkt in Markt A gleichzeitig an Kosten zunehmen; Aufgrund des steigenden Angebots würde das Produkt in Markt B an Wert verlieren. Die Arbitragemöglichkeit verschwindet schnell und schnell. Unser Produkt hat einen neuen Spot-Preis erreicht, basierend auf den Aktionen des Marktes - kein kostenloses Mittagessen mehr.

Wie sieht das für Immobilien-Futures aus? Hier wird es etwas unscharf. Die S&P / Case-Shiller Home-Preisindizes werden nicht gehandelt, daher gibt es keine Arbitragemöglichkeiten zwischen dem Index und den Derivaten. Die Preisgestaltung bei Immobilien-Futures basiert auf einer Arbitrage in den Erwartungen. Der aktuelle Preis des Future-Kontrakts beinhaltet die aktuelle Marktprognose des Indexstandes zum Verfallsdatum. Wenn erwartet wird, dass der zugrunde liegende Index an Wert verliert, kann der Preis des zukünftigen Kontrakts niedriger sein als der aktuelle Index, abgezinst. Wenn die Erwartung besteht, dass der zugrunde liegende Index steigen wird, kann der Preis des Futures-Kontrakts höher sein als der Index, eine Prämie. Im Konzept sollen die Märkte hocheffizient sein und Arbitragemöglichkeiten selten machen. "kein freies Mittagessen". Wenn der gezahlte Kontraktpreis dem Kontraktablaufpreis entspreche, würden keine Gewinne im Kontraktwert erzielt werden - der Markt habe die Indexbewegung bereits eingepreist.

Wo Gewinne erzielt werden können, sind die Markterwartungen erschöpft. Wenn sich der zukünftige Vertrag dem Ablauf nähert, konvergiert der Kontraktwert mit der Indexstufe. Wenn der Index niedriger / höher als ursprünglich erwartet ist, können Händler, die auf dem früheren Kursniveau gekauft haben, einen Verlust / Gewinn realisieren. Bei Immobilienderivaten gibt es wirklich keine Arbitragemöglichkeiten, wie sie an Währungs- oder Aktienmärkten zu finden sind. Das Beste, was wir tun können, ist zu versuchen, eine erwartete Auszahlung zu sichern.

Wie aus dem Diagramm für den Vertrag von Miami August 2008 (MIAQ08) zu ersehen ist (siehe Abbildung 2 unten), gibt es zunächst einen Abschlag vom Kassakurs des Index um zehn Prozent. Wenn Sie sich erinnern, August 2008 war der Beginn der Subprime-Hypothekenkrise. Der Abschlag impliziert, dass der Markt glaubt, dass der Index von dem aktuellen Kassakurs von 264,89 um zehn Prozent fallen sollte. Da neue Informationen über den Zustand des Wohneigentums und neue Indexwerte veröffentlicht werden, können wir sehen, dass der Immobilien-Zukunftspreis sich fortwährend daran anpasst, den Index-Kassakurs bei Vertragsablauf vorauszusehen. Wenn wir uns dem Vertragsablauf nähern, konvergiert der Future-Futures-Kontraktpreis mit dem Kassakurs des Index. Für diesen Kontrakt lagen der Abrechnungspreis und der Spotpreis bei 189,8. Der Wert ist achtundzwanzig Prozent niedriger als der anfängliche Index-Kassakurs von 264,89 und einundzwanzig Prozent niedriger als der anfängliche zukünftige Preis von 240,2. Es scheint, dass die anfänglichen Markterwartungen ziemlich weit weg waren. Es sei darauf hingewiesen, dass der zukünftige Preis in der Zeit vor dem Vertragsablauf möglicherweise nicht dem Indexniveau folgt, wie es im vorherigen Diagramm zu sehen ist.

Das Diagramm für den Vertrag von Miami August 2006 unterscheidet sich vom August 2008 (siehe Abbildung 3). Mai 2006 war das erste Jahr, in dem die Immobilien-Futures-Kontrakte gehandelt wurden. Die ersten Monate der zukünftigen Preisgestaltung waren mit einer erheblichen Prämie versehen. Die Immobilienpreise in diesen Tagen müssen so aussehen, als ob sie für immer steigen würden. Dieser Glaube war die vorherrschende Emotion zu der Zeit. Wenn Sie eingesprungen wären und den Miami-Vertrag gekauft hätten, hätten Sie Geld verloren, obwohl der Index-Kassakurs gestiegen ist. Der anfängliche Preisrückgang war auf eine Fehlbewertung der Verträge durch die ursprünglichen Market Maker zurückzuführen. Mit der Zeit sehen wir, dass die zukünftigen Preise beginnen, den Indexstand zu verfolgen. Der Verlust geht jedoch auf die Erwartung zurück, dass der Index steigen wird. Es kommt darauf an festzustellen, ob der Preis des zukünftigen Kontrakts, wenn Sie kaufen, Ihren Erwartungen für das Indexniveau entspricht.

Die Immobilien-Futures-Kontrakte, die wir abgedeckt haben, werden als Outrights bezeichnet. Spreads sind auch für den Handel verfügbar. Ein Spread ist genau das, was der Name impliziert, wie weit die Werte voneinander entfernt sind. Die beiden Arten von Spreads, die für Immobilien-Futures zur Verfügung stehen, sind Intra-Market- und Inter-Market-Spreads. Ein Spread zwischen den Märkten spekuliert auf den Preisunterschied zwischen zwei verschiedenen MSA-Kontrakten mit verschiedenen Ablaufzeiträumen. Zum Beispiel könnte ein Spread zwischen den Heimatpreisindizes Boston Februar 2010 und Chicago November 2010 angeboten werden. Der Preis des Spreads ist die Differenz der erwarteten Verfallspreise der Kontrakte. Intramarkt-Spreads werden auch als Kalenderspreads bezeichnet. Anstatt zwischen verschiedenen Märkten zu spekulieren, spekulieren wir über den Unterschied des Verfallkurses derselben Kontrakte in verschiedenen Perioden. Ein Beispiel wäre ein Kalender, der zwischen einem Vertrag von Boston August 2010 und einem Vertrag von Boston November 2010 liegt. Spreads haben einige Vorteile gegenüber Outrights. Erstens ist die Performance-Anleihe viel niedriger als ein Outright-Kontrakt, der eine höhere Hebelwirkung für denselben Trade bietet. Zweitens wird die Struktur des Spreads als abgesichert angesehen, weshalb der Tausch eine kleinere Bindung erfordert.

Spreads sind rätselhaft einfach, aber schwer zu verstehen. Wenn wir nach einem Spread-Trade suchen, handeln wir tatsächlich mit zwei Kontrakten, nicht einem Kontrakt. Ein Handel wird immer lang sein (in der Hoffnung, dass der Index steigt), während der andere immer kurz sein wird (in der Hoffnung, dass der Index fällt). Bei den Spreads zwischen den Märkten (Kalender) wird der früheste datierte Kontrakt als Front bezeichnet, während der später datierte Kontrakt als Out bezeichnet wird. Im Inter-Market-Handel von verschiedenen Home-Indizes des gleichen Datums wäre der erste gelistete Kontrakt der vordere und der zweite gelistete Kontrakt wäre der Out, ansonsten ist das früheste Datum die Front.

Der Out-Kontrakt gilt als Absicherung für den Front-Kontrakt. Wenn wir eine Short-Position in einem Spread einnehmen, sind wir im Front-Kontrakt bearish. Daher ist der Frontkontrakt kurz (Short Leg), während der Kontrakt Long (Long Leg) ist. Wir gehen davon aus, dass der Frontkontrakt im Verhältnis zum Out-Kontrakt über den Spread-Angebotspreis hinaus sinken wird. Die Preiskalkulation für das Abkürzen des Spreads ist in der Gebotsspalte der CME Group Webseite für die Immobilien-Futures. Mit einer bullischen oder Long-Spread-Position gehen wir lange auf den Front-Kontrakt und nehmen eine Short-Position auf dem Out-Kontrakt ein. Hier erwarten wir, dass der Frontkontrakt an Wert gewinnt und der Out-Kontrakt an Wert verliert. Auch hier muss der Wertunterschied größer sein als der Preis des Terminspreads - der Preisvoranschlag. Um einen Spread aufzulösen, müssen wir für beide Trades Ausgleichspositionen erwerben. Selbst wenn die Long- und Short-Trades selbst profitabel sind, wenn die Spread-Position mehr kostet als die Differenz zwischen den Long- und Short-Beinen, haben wir Geld verloren. Die Rentabilität ist abhängig vom Spread-Preis.

Zur Veranschaulichung nehmen wir im März eine Long-Position zu einem Boston-Mai / August-Vertrag ein. Der Mai-Kontrakt liegt bei 100 und der August-Kontrakt bei 95. Der aktuelle Hauspreisindex für Boston liegt bei 105. Der Preisvorstellungspreis für den Long-Kalender-Spread liegt bei 8,0, was größer ist als der Preisunterschied zwischen den Kontrakten. Der Mai-Kontrakt läuft mit dem Index und dem Kontakt ab, der mit 103 bewertet wird. Wir haben einen Gewinn von 103-100 = 3 auf dem vorderen oder langen Bein gemacht. Jetzt müssen wir unser kurzes Bein schließen. Vor dem Ablauf können wir eine gegenteilige Position einnehmen, um den Vertrag zu schließen, oder wir können wählen, bis zum Ablauf zu warten. Es kann jedoch zu Margenproblemen kommen, wenn Sie über das vordere Bein hinausgehen. Aus diesem Grund müssen wir unsere Position schließen, wenn der Front-Kontrakt ausläuft - wir können eine Long-Position bei 92 kaufen, die die Short-Position schließt. Wieder haben wir einen Gewinn gemacht <95 - 93>zwei Basispunkte, aber für das kurze Bein. Die Summe der Renditen der Beine zusammengenommen, haben wir eine Gesamtrendite von fünf Basispunkten erzielt. Leider haben wir acht Basispunkte für den Deal bezahlt - wir würden drei Basispunkte verlieren, was (3 x $ 250) = $ 750 entspricht. Wir haben $ 750 verloren, als unsere einzelnen Trades Gewinne gemacht hätten.

Handel der S&P / Case-Shiller Home Value Indizes werden elektronisch über die CME Group erstellt. Jede Rohstoffmaklerfirma oder Online-Futures-Handelsplattform mit Zugang zur CME-Gruppe kann die Immobilien-Futures handeln. Ähnlich wie bei anderen Futures-Kontrakten wird der Gesamtbetrag des Kontrakts erst bei Vertragsablauf beglichen. Nur eine Margin-Anforderung von 20% der Kontraktmenge muss auf ein Handelskonto eingezahlt werden, um eine Position einzunehmen. Die Börse hat Wartungsmargen für jeden Kontrakt, die eine Reihe von Wertbewegungen ermöglichen, bevor mehr Geld auf dem Konto eingezahlt werden muss, um die Position zu halten, bekannt als Margin Call. Gebühren für den Handel sind im Vergleich zu physischen Immobilien günstig. Unter Verwendung eines Brokers beträgt die Gesamttransaktionsgebühr für den Kauf und Verkauf (Hin- und Rückfahrt) eines zukünftigen Vertrags ungefähr 27 US-Dollar pro Vertrag, unabhängig von der Vertragsgröße. Elektronische Handelsgebühren betragen nur ca. 7 USD pro Vertragsrundgang. Die Gebühren betragen weniger als 0,01% des Vertragspreises, was vernachlässigbar ist

Optionen sind Verträge zwischen Parteien, die dem Käufer der Option das Recht geben, eine vereinbarte Handlung innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens für eine Kosten auszuführen. Der Hauptunterschied zwischen Optionen und Futures / Forwards besteht darin, dass der Käufer nicht verpflichtet ist, den Kontrakt auszuführen - er hat das Recht, für einen bestimmten Zeitraum zu kündigen.

Im Immobilienbereich werden seit Jahren Immobilienoptionen genutzt. Immobilieninvestoren würden einen Optionsvertrag mit dem Eigentümer einer interessanten Site abschließen. In der Regel wird eine kleine Gebühr an den Eigentümer gezahlt und der Investor erhält das Recht, die Website für den vereinbarten Betrag innerhalb einer festgelegten Frist zu kaufen. Bei diesen Geschäften können die Optionskontrakte ähnliche Details enthalten, es gibt jedoch keine branchenweiten Standards. Jeder Deal ist einzigartig. Um die Option für einen Gewinn zu verkaufen, muss der Anleger einen Käufer finden und einen Verkauf aushandeln. Die Ausführung der Option erfolgt in der Regel, um die Website in Besitz zu nehmen, aber einige Anleger können diese erfolgreich verkaufen. Obwohl sie für die erfahrenen Immobilieninvestoren ein nützliches Instrument sind, sind sie für Teilzeit-Immobilienspekulanten nicht liquide genug.

Für kleine Spekulanten ist ein aktiver Optionsaustausch besser geeignet. Der Chicago Board Options Exchange ist ein gutes Beispiel. Durch den Einsatz von elektronischem Handel und Clearing kann ein kleiner Spekulant Transaktionen nahezu sofort über eine Online-Handelsplattform oder einen Broker eingeben und beenden. Leider sind zum Zeitpunkt des Schreibens keine Optionen für Immobilienderivate über einen Austausch verfügbar. Nur Over-The-Counter-Optionen können gefunden werden, aber in begrenzter Menge auf institutionelle Anleger ausgerichtet. Aufgrund der Möglichkeiten, die sich aus dem Nutzen ergeben, sollten wir jedoch irgendwann in der Zukunft Markthandel sehen. Daher werden wir einige grundlegende Konzepte und Probleme behandeln, die bei den Optionen für Immobilienderivate zu finden sind.

Heutzutage gibt es viele Arten und Stile von Optionen. Die Optionen für Immobilienderivate scheinen jedoch auf "normale" Optionen - Calls und Puts - beschränkt zu sein. Diese Optionen sind, ähnlich wie Immobilienoptionen, derzeit nicht standardisiert. Sie müssten jedoch alle einige grundlegende Vertragsspezifikationen haben. Erstens ist die Art der Option, ein Anruf oder ein Put. Calls geben dem Optionsinhaber das Recht zu kaufen, und ein Put gibt dem Optionsinhaber das Recht zu verkaufen. Der nächste zu vereinbarende Punkt wäre die Menge und der Index / Zukunft. Ein Ausübungspreis wird ausgewählt, an dem der Optionsinhaber die Option ausüben kann. Schließlich werden ein Ablaufdatum und Abrechnungsbedingungen festgelegt, um die aktuellen Kosten der Option zu berücksichtigen. Die meisten Optionen sind von zwei Stilen, europäisch und amerikanisch. Eine europäische Option kann nicht vor Ablauf des Verfallsdatums ausgeübt werden - Sie befinden sich am Ende. Amerikanische Optionen können jederzeit während des Handels bis zum Ablaufdatum ausgeübt werden.

Wie die Put- und Call-Optionen funktionieren, ist einfach. Nehmen wir zum Beispiel an, dass ein Händler an Immobilienwerten in Miami interessiert ist. Mit Blick auf die verfügbaren Miami-Future-Kontrakte berechnet sie, dass die zukünftigen Preise in einem Vertrag, der ein Jahr vor Ablauf liegt, zu niedrig sind. Nehmen wir an, der Immobilienpreisindex in Miami liegt bei 149, der zukünftige Vertrag, der in Betracht gezogen wird, wird bei 140 verkauft - wo der Markt erwartet, dass der Indexstand am Verfall ist. Unser Trader erwartet in diesem Jahr eine Erholung, also prüft sie, welche Call-Optionen verfügbar sind. Sie findet eine Call-Option für einen Terminkontrakt auf den Index mit der gleichen Vertragslaufzeit wie der zugrundeliegende Future-Kontrakt, der ihrer Meinung nach fehlbewertet ist. Der Ausübungspreis beträgt 150 und kostet 500 Dollar. Sich selbstsicher fühlend, kauft sie die Option. Da es sich um eine amerikanische Option handelt, kann sie die Option jederzeit ausüben, wenn der Wert des zugrundeliegenden Future-Kontrakts den Ausübungspreis von 150 übersteigt. Um einen Profit zu erzielen, muss der Wert der Zukunft nicht nur 150 übersteigen hoch genug sein, um die Optionskosten und Maklergebühren zu berücksichtigen - rund 520 US-Dollar. Weil wir wissen, dass die Preisindizes für Häuser zu 250 Dollar höher sind als der Index, berechnet sie, um Geld zu verdienen, das die Zukunft braucht, um einen Preis von 152,2 zu überschreiten. Da sich der Index nur in Schritten von 0,2 bewegt, musste sie aufräumen.

Ein paar Monate vergehen und Miami erlebt einen weiteren Boom - wer weiß? Der Preis des Futures-Kontrakts liegt jetzt bei 160, und unser Trader entscheidet, die Option auszuüben. Sie ist in der Lage, einen Terminkontrakt bei 150 zu kaufen und dann bei 160 zu verkaufen. Ihr Gewinn auf dem Deal ist (160-152.2) x $ 250 = $ 1.950. Gäbe es einen aktiven Optionsmarkt, wäre der Wert der Option mit der Zukunft gestiegen. Sie wäre in der Lage gewesen, die Option selbst gewinnbringend zu verkaufen. Hätte der Wert der Zukunft 150 nicht überschritten, würde die Option wertlos verfallen. Wenn sie die Option unter 152.2 ausübte, würde sie einen Verlust realisieren.

Eine Put-Option ist genau das Gegenteil einer Call-Option. Eine Put-Option erlaubt dem Optionsinhaber, einen Futures-Kontrakt zum Ausübungspreis zu verkaufen, sobald der Preis der Zukunft unter den Ausübungspreis gefallen ist. Zum Beispiel, wenn die Zukunft von Miami bei 140 war und wir dachten, es würde fallen. Wir kaufen eine Put-Option für die Zukunft mit einem Ausübungspreis von 130 für 500 US-Dollar. Einschließlich der Optionspreis- und Maklergebühren, 520 $, muss der zukünftige Preis unter 127,8 fallen, bevor wir einen Gewinn machen. Das Ablaufdatum für Zukunft und Optionen ist gleich. Fällt der zukünftige Preis auf 120, würden wir die Verkaufsoption ausüben. Wir würden die zugrunde liegende Zukunft bei 120 kaufen und sie zum Ausübungspreis von 130 verkaufen. Unser Gewinn wäre (127,8 - 120) x $ 250 = $ 1.950. Wenn der Wert der zugrunde liegenden Zukunft über 130 bleibt, läuft die Option wertlos ab. Put-Optionen ändern sich auch, wenn sich der zugrunde liegende Kontraktwert bewegt. Anstatt die Verkaufsoption auszuüben, hätten wir sie einfach verkaufen können - wenn es einen Markt gäbe.

Optionen werden auch zur Absicherung von Risiken eingesetzt. Hedging ist eine Möglichkeit, Verluste aufgrund unerwarteter Marktbewegungen zu begrenzen. Denken Sie daran, ähnlich wie Autoversicherung. Wir erwarten niemals einen Unfall, aber wenn das Unerwartete passiert, haben wir eine Versicherung, um die Kosten zu bezahlen. Um eine Absicherung darzustellen, nehmen wir an, wir würden einen Terminkontrakt kaufen, der einen Anstieg des Preises erwartet. Um unsere Investition zu schützen, wenn der zukünftige Preis deutlich fallen würde, könnten wir eine Put-Option für die Zukunft kaufen. Wenn wir in unseren Schätzungen richtig liegen, dass der zukünftige Preis gestiegen ist, haben wir einen Gewinn abzüglich der Kosten der Option gemacht. Sollte der Index zusammen mit unserem Kontraktwert fallen, würde die Option unseren Verlust auf die Courtagen und die Differenz zwischen dem zukünftigen Ausübungspreis und dem Ausübungspreis begrenzen. Also, wenn wir einen Kontrakt bei 130 und eine Put-Option zu einem Ausübungspreis von 120 kaufen, ist der Verlust (130 - 120) x $ 250 + (120 - 110) x $ 250 = $ 0, wenn der Kontrakt bei 110 ausläuft. Unter Berücksichtigung der Maklergebühren hätten wir rund 50 Dollar verloren. Genauso können wir bei einer Short-Position, wenn der Markt sinkt, mit einer Call-Option absichern. Wenn der Markt steigt anstatt zu fallen, würden die Kursgewinne unsere Verluste in der zukünftigen Short-Position ausgleichen.

Optionen auf Immobilienderivate haben einige Probleme. Erstens werden nicht viele Optionen angeboten, daher ist es problematisch, eine Option für einen bestimmten Heimindex-Future zu finden. Ohne einen Markt, um die Optionen zu handeln, sind sie über den Ladentisch, was buchstäblich bedeutet, dass Sie jemanden finden und direkt handeln müssen. Zweitens, wenn eine Option gefunden wird, müssen wir sicher sein, dass der Preis der Option vernünftig ist - hier stoßen wir auf einige technische Probleme, die die Preisgestaltung problematisch machen. Die aktuelle Optionspreismethode funktioniert nicht für Optionen im Index, da wir den Index nicht replizieren können. Optionen auf die Futures-Kontrakte können wahrscheinlich mit einem Binomialmodell oder Black-Scholes für die technisch Interessierten modelliert werden. Für den kleinen Anleger können Optionen auf Immobilien-Futures derzeit etwas unerreichbar sein. Sobald ein Markt in der Immobilien-Zukunft Optionen läuft und wird, werden die Optionen ein nützliches Anlageinstrument werden.

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Fakten über Immobilienkaufverträge

Aktualisiert am 8. Januar 2018 von LegalTemplates.net Rechtsanwalt Susan Chai, Esq.

1. Laden Sie eine Real Estate-Kaufvertragsvorlage herunter

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2. Die Grundlagen: Was ist ein Immobilienkaufvertrag?

Dies ist ein schriftliches Dokument zwischen einem Käufer, der ein Haus oder ein anderes Grundstück erwerben möchte und einem Verkäufer, der dieses Eigentum besitzt und es verkaufen möchte. Es wird normalerweise von einem Käufer vorgeschlagen und unterliegt der Zustimmung des Verkäufers zu den Bedingungen. Dieses Dokument überträgt nicht den Titel eines Hauses, Gebäudes oder Grundstücks. Stattdessen bietet es einen Rahmen für die Rechte und Pflichten jeder Partei, bevor der legale Eigentumsübergang stattfinden kann.

Ein einfaches Dokument identifiziert die folgenden grundlegenden Elemente:

  • Käufer- und Verkäuferdetails: Die vollständigen Namen und Kontaktinformationen der Vertragsparteien.
  • Details der Immobilie: Die Adresse der Immobilie sowie eine rechtliche Beschreibung des Grundstücks, um den Standort der Immobilie genau zu identifizieren. Eine rechtliche Beschreibung von Grundstücken wird üblicherweise in großen Mengen vorgenommen und von einem lizenzierten Landvermesser vorbereitet.
  • Kaufpreis: Der für die Immobilie zu zahlende Gesamtpreis einschließlich eventueller Kautionen oder Anpassungen.
  • Zusicherungen und Gewährleistungen: Der Verkäufer wird bestimmte Tatsachen- und Verspätungsaussagen bezüglich der Immobilie machen, auf die sich der Käufer bei der Transaktion verlassen wird.
  • Finanzierung: Wird der Käufer seinen Kauf über eine Drittfinanzierung oder eine Verkäuferfinanzierung finanzieren oder übernimmt der Käufer die bestehende Hypothek des Verkäufers?
  • Eventualitäten: Alle Aktionen oder Bedingungen, die für den Vertrag eintreten müssen.
  • Titelversicherung: Eine Partei ist normalerweise dafür verantwortlich, eine Titelversicherung im Namen des Käufers abzuschließen. Die Titelversicherung ist eine Form der Versicherung, die den Wertverlust der Immobilie aufgrund künftiger Entdeckungen von Rechtsmängeln deckt.
  • Schluss- und Besitzdaten: Wann wird der Rechtsübergang erfolgen und wann ist der Käufer berechtigt, das Eigentum in Besitz zu nehmen?
  • Blei-basierte Farboffenlegung: Eine obligatorische Offenlegung für Häuser, die vor 1978 gebaut wurden. Eine auf Blei basierende Farboffenlegung liefert Käufern bestimmte Informationen über Bleigefahren im Haus und bietet die Möglichkeit für eine unabhängige Bleiuntersuchung.

Diese zusätzlichen Elemente können ebenfalls enthalten sein:

  • Streitbeilegung: Viele Vereinbarungen enthalten eine obligatorische oder optionale Streitbeilegungsklausel, die angibt, wie Parteien ihre Streitigkeiten lösen. Dies kann den Einsatz von Mediation, Schiedsverfahren oder das Durchgehen von Gerichten umfassen.
  • Option zum Beenden: Eine Klausel, die es einem Käufer ermöglicht, während eines festen Zeitraums vor dem Abschlussdatum aus einem Kaufvertrag zurückzutreten.
  • Inspektion: Der Käufer hat das Recht, das Haus innerhalb einer bestimmten Zeit zu überprüfen.
  • Abschlussarbeiten: Lieferbare Dokumente sind die Dokumente, die während des Abschlusses an die andere Partei übertragen werden.
  • Abschlusskosten: Schließungskosten sind die Gebühren, die mit dem Abschluss des Immobilienkaufs verbunden sind.
  • Verlustrisiko: Verlustrisiko ist die Haftung des Verkäufers oder des Käufers für das Eigentum, wenn zwischen dem Zeitpunkt, an dem der Vertrag erstellt und abgeschlossen wird, ein Schaden entsteht.
  • Grundsteuern: Immobiliensteuern, die auch als Grundsteuer bezeichnet werden, sind Steuern, die auf das Land und alle Strukturen, die dauerhaft an den Boden gebunden sind, wie Gebäude oder Wohnungen, erhoben werden.

In diesem WikiHow-Artikel erfahren Sie, wie Sie eine rechtliche Beschreibung Ihrer Immobilie erhalten.

Diese Vereinbarung kann auch wie folgt bezeichnet werden:

  • Immobilienvertrag
  • Wohnimmobilien Kaufvertrag
  • Vereinbarung zum Kauf von Immobilien

In dieser Vereinbarung verwendete allgemeine Begriffe

Ernsthafter Einzahlung: Eine Anzahlung ist eine Anzahlung, die den guten Willen und die Bereitschaft des Käufers zeigt, mit dem Kauf der Immobilie fortzufahren. Als Gegenleistung für die ernsthafte Geldeinlage des Käufers nimmt der Verkäufer das Eigentum vom Markt. Bei Abschluss des Kaufs wird die Anzahlung dem Kaufpreis gutgeschrieben. Wenn der Vertrag gemäß den Bedingungen der Vereinbarung beendet wird, wird die Kaution normalerweise an den Käufer zurückerstattet.

Kontingenz: Ein Notfall ist eine Bedingung, die erfüllt sein muss, damit der Kauf stattfindet. Wird der Eventualfall nicht erfüllt, hat der Käufer die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen und den Kauf nicht zu tätigen. Einige Beispiele für häufige Vertragskontingente sind:

  • Prüfkontingent: Ermöglicht einem Käufer, die Immobilie vor dem Schließen zu inspizieren, um sicherzustellen, dass es keine schwerwiegenden Mängel gibt, die sich auf den Genuss oder Wert der Immobilie auswirken würden. Sollte die Immobilie einen schwerwiegenden Mangel aufweisen und der Verkäufer diesen Mangel nicht beheben, wäre der Käufer nicht verpflichtet, sein Ende der Abmachung zu erfüllen, weil "die Eventualverpflichtung nicht erfüllt wurde".
  • Finanzierungskontingent: Erlaubt es einem Käufer, vom Vertrag zurückzutreten und seine Geldeinlage zurückzuerhalten, wenn er oder sie nicht in der Lage ist, einen Kredit oder eine Hypothek zu erhalten, nachdem er in gutem Glauben versucht hat, eine solche zu erhalten.
  • Beurteilungsvorbehalt: Erlaubt einem Käufer, vom Vertrag zurückzutreten, nachdem ein lizenzierter Gutachter eine Eigenheimbewertung abgegeben hat und den Wert der Immobilie geschätzt hat, wenn der geschätzte Wert des Objekts unter dem vereinbarten Kaufpreis liegt.Verkauf von Eigenheimzulagen: Ermöglicht einem Käufer, sich aus dem Vertrag zurückzuziehen der Vertrag, wenn das Haus des Käufers nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt verkauft wird. Dies wird normalerweise für einen Käufer benötigt, der die Mittel aus dem Verkauf seines Hauses benötigt, um die neue Immobilie zu erwerben.

Schief: Escrow ist eine neutrale dritte Partei, die während der Kauftransaktion die Mittel verwaltet. Geldeinzahlungen werden in der Regel in Treuhand hinterlegt. Escrow bietet Schutz für beide Parteien, während vertragliche Risiken noch ausstehen. Zum Beispiel könnte ein Käufer seine ernsthafte Geldeinlage in Treuhandkonto legen, bis eine Hausinspektion abgeschlossen ist, und sicher sein, dass, wenn es Probleme mit der Inspektion gibt und der Käufer beschließt, den Vertrag nicht fortzusetzen, wird er oder sie das bekommen Anzahlung von der Escrow-Party.

Schließen: Abschluss ist der letzte Schritt in einer Immobilientransaktion zwischen dem Käufer und dem Verkäufer. Alle Vereinbarungen werden abgeschlossen, Geld wird ausgetauscht, Dokumente werden unterschrieben und ausgetauscht, und das Eigentumsrecht geht auf den Käufer über.

Kaufvertrag für Immobilien PDF Sample

Der Muster-Immobilienkaufvertrag unten enthält eine Vereinbarung zwischen dem Verkäufer "William J Sheetz" und dem Käufer "Georgia K Szymanski". Durch die beschriebenen Bedingungen stimmt William J. Sheetz der Übertragung von Immobilien an Georgia K Szymanski zu.

Nachdem Sie House Hunters jahrelang auf HGTV gesehen haben, ist es endlich an der Reihe, rauszugehen und das perfekte Zuhause zu finden. Oder du hast ein heruntergekommenes Haus gekauft, dein Geld eingegossen und davon geschwitzt, es zu reparieren, und jetzt bist du bereit, es zum Verkauf anzubieten. Wie auch immer, sobald Sie das perfekte Zuhause oder den idealen Käufer gefunden haben, sollten Sie sicherstellen, dass Sie eine schriftliche Vereinbarung haben, um sicherzustellen, dass Sie bis zum Schluss reibungslos segeln und Sie wissen, was zu tun ist, wenn Schluckauf passiert nach dem Weg.

Sie sollten diese Vereinbarung verwenden, wenn Sie (a) ein potenzieller Käufer oder Verkäufer von Wohneigentum sind, (b) die gesetzlichen Rechte jeder Partei für den Verkauf definieren wollen und (c) die jeweiligen Pflichten der jeweiligen Partei vor der Übertragung von Legaler Titel.

Diese Vereinbarung kann für jeden Kauf oder Verkauf von Wohneigentum verwendet werden, solange der Bau des Eigenheims vor dem Abschluss des Vertrags abgeschlossen ist.

Stellen Sie sich dieses Dokument als einen Fahrplan für den Zeitraum zwischen der Unterzeichnung des Vertrags und dem Abschluss des Verkaufs vor.

Im Folgenden finden Sie eine allgemeine Übersicht über den Kaufprozess eines Eigenheims:

Kaufvertrag für Immobilien & Anzahlung (mit Broker)

Dieser Immobilienkaufvertrag gilt für gewerbliche oder Einzelhandelsimmobilien. Ideal für Bürogebäude und Geschäftsräume. Die Vereinbarung sieht die Anwesenheit eines Brokers in der Transaktion vor, aber diese Bestimmungen können entfernt werden. Laden Sie diesen kostenlosen Immobilienkaufvertrag unten herunter.

Kaufvertrag für Immobilien & Einzahlungsbeleg

Dies soll eine rechtsverbindliche Vereinbarung sein. Bitte lesen Sie es sorgfältig.

Erhalten vom Käufer die Summe von $ __________________ ("Ersteinzahlung"). Dieser Betrag, der durch einen Bankscheck nachgewiesen wird, wird bis zur gegenseitigen Ausführung dieses Vertrags unentgeltlich gehalten und dann innerhalb von drei (3) Geschäftstagen ab dem Vertragstag (definiert als das Datum der Ausführung durch den letzten Unterzeichner) hinterlegt. als eine Kaution für den Kauf von Immobilien (das "Eigentum") in der Stadt Mountain View, County Santa Clara, Bundesstaat Kalifornien, insbesondere wie folgt beschrieben:

Alle diese Immobilien, zusammen mit Verbesserungen darauf, allgemein bekannt als ______________________________ weiter identifiziert als Paketnummer des Assessors _________________.

Der Kaufpreis ("Kaufpreis") beträgt $ __________________ und ist wie folgt zu zahlen:

Guthaben der Barzahlung:

Neue Finanzierung (siehe Absatz 7):

Bestehende Finanzierung (siehe nachstehenden Absatz 7):

Verkäuferfinanzierung (siehe Ziffer 7):

Innerhalb von fünf (5) Tagen nach dem Vertragsdatum hat der Verkäufer dem Käufer auf dessen Kosten einen aktuellen vorläufigen Titelbericht (den "Titelbericht") zusammen mit einer Kopie aller Ausnahmen, die im Titelbericht angegeben sind, zuzustellen.

A. Mit der Chicago Title Company (die "Titelgesellschaft") wird ein Treuhandkonto eröffnet. Escrow schließt sechzig (60) Tage ab dem Vertragsdatum (das "Closing Date"). Jede Partei muss dem Escrow-Inhaber rechtzeitig alle erforderlichen Dokumente und Gelder zur Verfügung stellen, damit der Treuhandvertrag am Abschlusstermin abgeschlossen werden kann. Das Datum des Escrow-Abschlusses ist das Datum, an dem alle Dokumente, die gemäß diesem Dokument benötigt werden, auf dem Papier stehen.

B. Der Verkäufer hat nach dem freien Ermessen des Verkäufers das Recht auf dreißig (30) aufeinanderfolgende Verlängerungen des Treuhandtermins (mit einem Mindestendeschluss von ________________________), nachdem er dem Käufer fünfzehn (15) Tage vor dem Ende der Frist schriftlich mitgeteilt hat Verlängerungsdauer.

C. Grundsteuern, für den Käufer annehmbare Versicherungsprämien, vorausbezahlte Mieten, Zinsen, Zinsen auf vom Käufer übernommene Veranlagungen sowie alle anderen anteiligen Posten werden ab Treuhandvertrag anteilig berechnet. Sicherheitsleistungen werden dem Käufer gutgeschrieben. Der Betrag einer Schuldverschreibung oder einer Bewertung, die ein Pfandrecht darstellt, ist vom Verkäufer zu zahlen. Als eine Bedingung für die Verpflichtungen des Käufers im Rahmen dieser Vereinbarung stellt das Titelunternehmen die Eigentumsvorbehaltsversicherung des CLTA-Eigentümers sicher, die den Käufer in Höhe des Kaufpreises als Eigentümer des Eigentums nur unter den zulässigen Ausnahmen versichert.

Abschlusskosten sind wie folgt zu zahlen:

B. Titel der CLTA-Eigentümer: [Verkäufer]

D. Stadtübertragungssteuer: [Verkäufer 50%, Käufer 50%]

Etwaige zusätzliche Escrow-Kosten oder Gebühren sind nach den Gepflogenheiten und Gepflogenheiten des Landes zu zahlen, in dem sich die Immobilie befindet. Für den Fall, dass der Verkäufer oder Käufer einen Umsatzsteuerumtausch durchführt und zusätzliche Abschlusskosten und Überweisungssteuern anfallen, muss der Begünstigte des Umtauschs alle zusätzlichen Kosten, die sich aus dem Steuerumtausch ergeben, bezahlen.

Der Eigentumsvorbehalt wird dem Käufer bei Abschluss der Übertragung ausgehändigt.

6. Dokument Lieferplan:

Sofern nicht anders angegeben, liefern Käufer und Verkäufer einander innerhalb von fünf (5) Tagen nach dem Vertragsdatum alle für die Lieferung erforderlichen Dokumente.

7. Bedingungen für die Leistung des Käufers

Alle Pflichten des Käufers, das Eigentum zu erwerben, sind ausdrücklich abhängig von der Erfüllung jeder der unten aufgeführten Bedingungen an oder vor dem für jede Bedingung angegebenen Datum. DER KÄUFER ÜBERMITTELT DEM VERKÄUFER DIE SCHRIFTLICHE KÜNDIGUNG DES VERKÄUFERS ODER DES VERZICHTS DES JEDEN INNERHALB DER ANGEGEBENEN ZEITRAUM FESTGELEGTEN ZUSTANDS, DIESER VERTRAG WIRD EINGESCHLOSSEN UND ALLE KAUTIONEN MIT ZINSVERHÄLTNIS WERDEN DEM KÄUFER OHNE STRAFE ZURÜCKGEGEBEN.

Als Gegenleistung für die Haftungsverhältnisse des Käufers hat der Käufer dem Verkäufer einhundert 00/100 Dollar ($ ________) zu zahlen, den der Verkäufer behalten muss, unabhängig davon, ob ein Treuhandkonto geschlossen wird oder nicht. Diese Summe wird dem Konto des Käufers gutgeschrieben, wenn der Treuhandvertrag geschlossen wird.

Innerhalb von dreißig (30) Tagen ab dem Vertragsdatum ist die Feststellung des Käufers, dass die Immobilie, ihr Einkommen und Entwicklungspotenzial, ihre Marktposition, ihre Nutzung und andere wirtschaftliche Aspekte für den Käufer im alleinigen Ermessen des Käufers akzeptabel sind.

Innerhalb von dreißig (30) Tagen ab dem Datum des Vertrags, die Zustimmung des Käufers von Inspektionen durch Käufer und Fachleute des Käufers der Immobilie und alle Verbesserungen, einschließlich, aber nicht beschränkt auf Dach-, Sanitär-, Bodentests, elektrische, Sprinkler, Wasser, Kanalisation, technische Studien, Heizung und Klimaanlage oder Systeme und strukturelle Integrität der Verbesserungen, einschließlich strukturelle Schädlingsbekämpfung Berichte, toxische / gefährliche Substanz Inspektionen, und die Quadratmeterzahl der Immobilie, einschließlich Land und Verbesserungen zu messen. Der Verkäufer gewährt dem Käufer und dem Bevollmächtigten und den Experten des Käufers durch Ausführung dieses Vertrages das Recht, das Eigentum zu angemessenen Zeitpunkten und nach Benachrichtigung des Verkäufers zu betreten, zu prüfen und angemessen zu prüfen, und der Käufer hält den Verkäufer von jeglichen Schäden frei Verletzung von Personen oder Eigentum aufgrund der Eintragung auf dem Grundstück durch den Käufer, seine Agenten und seine Experten. Der Käufer muss alle Kosten in Bezug auf solche Prüfungen anordnen und bezahlen.

Die Zustimmung des Käufers zur Inspektion des Eigentums darf jedoch die Zusicherungen oder Gewährleistungen des Verkäufers in dem unter diesem Vertrag getroffenen Umfang nicht ändern oder verringern, und der Verkäufer erkennt an und stimmt zu, dass der Käufer sich dennoch auf die hierin gemachten Zusicherungen und Gewährleistungen des Verkäufers stützt auf die Inanspruchnahme einer solchen Zusicherung oder Gewährleistung wird vom Käufer ganz oder teilweise ausdrücklich schriftlich verzichtet.

Sowohl der Aufzug als auch die HLK-Einheiten innerhalb des Gebäudes müssen betriebsbereit sein.

(4) Einsichtnahme in Dokumente, Bücher und Aufzeichnungen:

Innerhalb von dreißig (30) Tagen ab dem Datum des Vertrags, Überprüfung und Genehmigung der folgenden Dokumente oder Kopien davon durch den Käufer: Alle Vermessungen, Bodentests, technische Studien oder andere Testergebnisse oder Berichte im Besitz des Verkäufers oder unter der Kontrolle des Verkäufers, alle Mietverträge und / oder Mieterverträge, aktuelle Mietverträge, Wartungsverträge und jegliche Änderungen, die die Immobilie betreffen, sowie Bücher und Einnahmen / Ausgaben, die die Immobilie für das laufende Jahr bis einschließlich des Vertragsdatums abdecken. Der Verkäufer garantiert und erklärt, dass die Bücher und Aufzeichnungen vom Verkäufer im normalen und normalen Geschäftsgang aufbewahrt und gepflegt werden und vom Verkäufer bei der Berechnung seiner Einkommenssteuererklärungen verwendet werden.

Der Käufer hat dreißig (30) Tage ab dem Vertragstermin, innerhalb dessen er dem Verkäufer schriftlich mitteilen muss, dass der Käufer eine Ausnahme im Titelbericht oder in der rechtlichen Beschreibung abgelehnt hat. Wenn der Käufer diese Ablehnung innerhalb dieser Frist nicht schriftlich anzeigt, gilt der Titelbericht als genehmigt. Wenn der Käufer eine schriftliche Ausnahme wie oben beschrieben ablehnt, hat der Verkäufer 10 Arbeitstage ab dem Tag, an dem der Verkäufer eine schriftliche Benachrichtigung über die Ablehnung erhält, dem Käufer schriftlich mitzuteilen, dass der Verkäufer die missbilligte (n) Ausnahme (n) vor dem Escrow Closing entfernen wird . Das Versäumnis des Verkäufers, die Mitteilung zu liefern, bedeutet, dass der Verkäufer die Ausnahme nicht entfernen wird. Wenn der Verkäufer sich entscheidet, eine missbilligte Ausnahme nicht zu entfernen, hat der Käufer fünf Arbeitstage, entweder (i) um diese Vereinbarung zu kündigen oder (ii) auf die Ablehnung dieser Ausnahme zu verzichten und dem Kauf der Eigenschaft vorbehaltlich der missbilligten Ausnahme zuzustimmen. Unterlässt der Käufer dies dem Verkäufer schriftlich innerhalb von fünf Arbeitstagen nach seiner Wahl gemäß diesem Absatz, gilt der Käufer als verpflichtet, auf diese Bedingung zu verzichten. Im Falle einer Kündigung hierunter haben die Parteien keine Verpflichtungen hierunter und die Kaution des Käufers ist an den Käufer zurückzugeben. Jede Ausnahme, die der Käufer hierunter genehmigt hat, entweder durch die Zustimmung des Käufers, durch das Versäumnis des Käufers, diese Ausnahme zu missbilligen, oder durch den Verzicht des Käufers auf eine Ablehnung, gilt als "Erlaubte Ausnahme".

Der Käufer wird dem Treuhänder einen zusätzlichen Betrag von $ __________________ innerhalb von drei (3) Tagen ab der Erfüllung oder Aufhebung der in Paragraph (s) 7 oben beschriebenen Bedingungen aushändigen, wodurch sich die Anzahlung auf den Gesamtbetrag von $ __________________ beläuft. WÄHREND DER KÄUFER DIE ERHÖHTE KAUTION FÜR DEN ÜBERTRAGUNGSURKUNDEN ZUR VERFÜGUNG GESTELLT, WIRD DER KÄUFER DIE FOLGENDE VEREINBARUNG FORTGESETZEN UND LIEFERN: "KÄUFER UND VERKÄUFER STIMMEN ZU, DASS DIE IN DIESEM KAUFVERTRAG BESCHRIEBENEN LIQUIDIERTEN SCHÄDEN AUF DEN BETRAG DER ERHÖHTEN KAUTION ERHÖHT WERDEN URSPRÜNGLICHE KAUTION, AM DATE IST DIE ZUSÄTZLICHE KAUTION GÜLTIG. "

FALLS DER KÄUFER BEI DER DURCHFÜHRUNG BESTIMMTER BESTIMMUNGEN DIESES VERTRAGS NICHT ANGEGEBEN HAT, ERLAUBEN KÄUFER UND VERKÄUFER DURCH INHABUNG SEINES ENTSPRECHENDEN SATZES, DASS DIE IN DIESEM VERTRAG BESCHRIEBENE ERSTMÄSSIGE KAUTION DEM VERKÄUFER ALS LIQUIDIERTE SCHÄDEN ZUR VERFÜGUNG GESTELLT WIRD.

DIE AUFBEWAHRUNG DER KAUTION DURCH DEN VERKÄUFER ALS LIQUIDIERTE SCHÄDEN IST NICHT ALS VERLETZUNG ODER STRAFE IM SINNE DER CALILORNIA CIVIL CODE ABSCHNITTE 3275 ODER 3369 BESTIMMT, SONDERN SOLLTE NACH DEN ABSCHNITTEN 1671, 1676 UND 1677 DER KALIFORNIEN LIQUIDIERTE SCHÄDEN AN DEN VERKÄUFER STATTFINDEN CIVIL CODE, WEIL DIE BESONDERE ART DER VERHANDLUNGEN, DIE DEM VERKÄUFER DIE ANNAHME DES EIGENTUMS DES VERKÄUFERS VORAUSGENOMMEN HABEN, ANERKENNEN, DÜRFEN DIE PARTEIEN BESTÄTIGEN, DASS DER SCHADEN, DEN DER KÄUFER DIE ENTSTEHUNG DES VERKÄUFERS VERURSACHEN WÜRDE, SEHR SCHWIERIG ODER FEHLERFÄHIG SEIN WÜRDE. DER KÄUFER WÜNSCHT DESHALB EINE BESCHRÄNKUNG DER POTENZIELLEN HAFTUNG DES VERKÄUFERS, SOFERN DER KÄUFER IN SEINER VERPFLICHTUNG FESTZUSTELLT, DIE BEDINGUNGEN, BÜNDNISSE UND BEDINGUNGEN DIESES VERTRAGS ZEITLICH ZU ERFÜLLEN. UM DEN VERKÄUFER ZU ERNTEN, ALLE ANDEREN WÄHRUNGSAUSGLEICHSMASSNAHMEN ZU VERWEIGEREN, DIE DER KÄUFER SEINE VERPFLICHTUNGEN VERLETZT HABE, HABEN DER KÄUFER UND DER VERKÄUFER ÜBER DIE IN DIESEM RAUM VORGESEHENEN LIQUIDIERTEN SCHÄDEN ÜBEREINSTIMMT. MIT DEM BETRAG DER ZAHLUNG AN DEN VERKÄUFER UND DEM ZEITPUNKT DER ZAHLUNG, DIE GEGENSTANDSFÄHIGER VERHANDLUNGEN ZWISCHEN DEN PARTEIEN GEGEBEN WAREN.

WENN DER KÄUFER NACH DER ERSTATTUNG DES KÄUFERS DIE KAUTION ERHÖHT, SIND KÄUFER UND VERKÄUFER MIT EINER ENTSPRECHENDEN VERTRAGSERFÜLLUNG BERECHTIGT, DASS DER LIQUIDIERTE SCHADENVERKÄUFER NACH ERLASS DER KAUTION ERHÖHT DES AUFTRAGGEBERS IST GLEICH DIE ERHÖHTE KAUTION UND DIE URSPRÜNGLICHE KAUTION.

Initialen des Käufers _______________ Initialen des Verkäufers _______________

Diese Vereinbarung, soweit abtretbar, ist bindend für die Erben, Testamentsvollstrecker, Verwalter, Rechtsnachfolger und Rechtsnachfolger des Käufers und des Verkäufers und wird die Eintragung der Bewilligungsurkunde und das Ende der Treuhandschaft überleben.

Der Käufer kann seine Rechte ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Verkäufers abtreten.

12. Vertretung der Vollzugsbehörde

Jede Person, die diese Vereinbarung im Namen einer Partei vollstreckt, erklärt und garantiert, dass diese Person ordnungsgemäß und berechtigt dazu berechtigt ist, dies im Namen der Entität zu tun, die sie für bindend erklärt, und wenn diese Partei eine Partnerschaft, Körperschaft oder Treuhänder ist , Corporation oder Treuhänder ist der Eigentümer der Immobilie und hat das volle Recht und die Vollmacht, diese Vereinbarung einzugehen und alle ihre Verpflichtungen gemäß dieser Vereinbarung zu erfüllen. Soweit die Unterzeichner dieses Abkommens aus einer Gruppe von Personen bestehen, erklären die Einzelpersonen, dass sie alle Eigentümer des Eigentums sind, und stimmen zu, dass die Verpflichtungen und Verbindlichkeiten dieser Personen im Rahmen dieses Abkommens gesamtschuldnerisch sind.

Der Verkäufer offenbart, dass sich das Grundstück nicht in einer "Überschwemmungszone" befindet, wie in H.U.D. "Spezielle Flood Zone Area Maps." Als Bedingung für die Finanzierung auf den meisten Immobilien in "Überschwemmungsgebieten", erfordern einige Banken, Sparkassen und Kreditgeber, dass H.U.D. Flood Insurance durchgeführt werden, wenn solche Eigenschaften Sicherheit für das Darlehen sind. Diese Anforderung wird von der H.U.D. National Flood Insurance Program und wurde wirksam ________________________. Der Käufer erkennt an, dass der Käufer keine Zusicherungen von Verkäufer oder Broker bezüglich der Rechtswirkung, Interpretation oder wirtschaftlichen Konsequenzen des National Flood Insurance Program und der damit verbundenen Gesetzgebung erhalten hat oder sich darauf verlassen hat.

Verkäufer offenbart, dass das Eigentum [ist ODER ist nicht] in einer Sonderforschungszone gemäß dem Alquist-Priolo Special Studies Zone Act, Section 2621-2630 einschließlich des California Public Resources Code, oder anderweitig in einem Gebiet mit hoher geologischer Gefahr ("Geological Zone"). Wenn sich die Liegenschaft in einer geologischen Zone befindet, kann die Konstruktion oder Entwicklung auf der Liegenschaft einer Struktur für die menschliche Nutzung den Ergebnissen eines geologischen Berichts unterliegen, der von einem im Staat Kalifornien registrierten Geologen erstellt wurde.

15. Amerikaner mit Behinderungen Gesetz:

Das "Americans with Disabilities Act" (ADA) schreibt vor, dass sowohl der Immobilieneigentümer als auch der Mieter von Immobilien seine Bestimmungen einhalten müssen.

Das Gesetz verlangt zum Teil von Eigentümern und Mietern von öffentlichen Unterkünften, physische Hindernisse für den Zugang zu entfernen und Hilfs- oder Serviceleistungen für Personen mit Hör-, Seh- oder Sprachstörungen anzubieten. Die ADA gibt keine Verantwortung für die Einhaltung zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer oder zwischen Verkäufer und Käufer. Die Einhaltung und die Zuteilung der Verantwortung für die Kosten für die Einhaltung müssen zwischen den Parteien ausgehandelt werden.

[Name des Maklers] Broker gibt keine Zusicherung oder Gewährleistung in Bezug auf die Einhaltung oder Nichterfüllung des Eigentums oder eine beabsichtigte Nutzung des Eigentums. Wir empfehlen den Parteien, ihren / ihren Anwalt (en) zu konsultieren, um festzustellen, ob dieses Gesetz für sie gilt und wenn ja, welche Anforderungen erfüllt werden müssen. Die Anwendbarkeit des Gesetzes ist eine rechtliche Frage, und wir können Ihnen in solchen Angelegenheiten keine Rechtsberatung anbieten.

Wenn eine der Parteien oder der Broker eine Klage einreicht oder ein Verfahren gegen die andere aus dieser Vereinbarung einleitet oder an einer Klage oder einem Verfahren des Escrow - Inhabers beteiligt wird, ist die obsiegende Partei berechtigt, als Teil der Vereinbarung zurückzugewinnen seine Kosten der Klage und nicht als Schadenersatz, angemessene Anwaltskosten, die vom Gericht festgesetzt werden. Für diese Vereinbarung gilt das kalifornische Recht.

Jegliche Streitigkeiten, Rechtsansprüche oder Beteiligungen, die sich aus dieser Vereinbarung ergeben, oder Transaktionen, die sich aus dieser Vereinbarung ergeben, werden durch ein neutrales bindendes Schiedsverfahren in Übereinstimmung mit der California Code of Civil Procedure, Teil III, Title 9, entschieden kann bei einem zuständigen Gericht eingetragen werden. Die Parteien haben das Recht auf Entdeckung gemäß der kalifornischen Zivilprozessordnung, Abschnitt 1283.05. Können sich die Parteien nicht auf die Auswahl eines Schiedsrichters einigen, so wählt der für die Vollstreckung des Schiedsspruchs zuständige Vorsitzende des Obersten Gerichts den Schiedsrichter. Die unterlegene Partei zahlt die Schiedsrichtergebühr.

MIT DER ERÖFFNUNG INNERHALB DES NACHSTEHENDEN RAUMS ERKLÄREN SIE SICH EINEN STREITFALL, DER SICH AUS DEN IN DER VON DER KALIFORNIENRECHTLICHEN SCHIEDSVERFAHREN BESCHRÄNKTEN 'SCHIEDSSTREITIGKEITEN' ENTHALTENEN PROBLEMEN ERGIBT UND IHNEN RECHTE, DIE SIE HABEN KÖNNEN RECHTSSTREIT IN EINEM GERICHT ODER JURY TRIAL. DURCH DIE ERSTATTUNG IN DER NACHSTEHENDEN WELT ERTEILEN SIE IHRE GERICHTSSCHÄDEN AUF ENTDECKUNG UND AUFRUF, SOFERN DIESE RECHTE NICHT AUSDRÜCKLICH IN DER BESTIMMUNG "STREITIGKEITEN VON STREITIGKEITEN" ENTHALTEN SIND, KÖNNEN SIE NACH EINVERSTÄNDNIS DIESER VORSCHRIFT VERSTOSSEN WERDEN UNTER DER BEHÖRDE DES COUNDS OF CIVIL-VERFAHRENS VON KALIFORNIEN SCHIEDEN. IHRE VEREINBARUNG ZU DIESEN SCHIEDSVERFAHREN IST FREIWILLIG.

Wir haben das Vorstehende gelesen und verstanden und sind damit einverstanden, Streitigkeiten, die sich aus den in der "Streitbeilegung" enthaltenen Bestimmungen ergeben, zu einer neuen Schiedsgerichtsbarkeit vorzulegen.

Initialen des Käufers _______________ Initialen des Verkäufers _______________

Der Käufer und der Verkäufer erkennen hiermit an, dass [Name des Brokers] ("Broker") beide Parteien hierin vertritt und der Käufer und der Verkäufer damit einverstanden sind.

Sofern nachstehend nicht ausdrücklich vorgesehen, war und ist ein dualer Vertreter verpflichtet, dem Verkäufer und dem Käufer alle wesentlichen Tatsachen oder vertraulichen Informationen offen zu legen, die die Entscheidung des Verkäufers oder Käufers, die Transaktion zu tätigen, beeinflussen könnten. Die Parteien stimmen zu, dass der Broker dem Käufer ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Verkäufers nicht mitgeteilt hat, dass der Verkäufer bereit ist, das Objekt zu einem Preis zu verkaufen, der unter dem Listenpreis liegt, und umgekehrt Broker nicht hat und nicht wird. ohne ausdrückliche Zustimmung des Käufers, dem Verkäufer gegenüber offenlegen, dass der Käufer einen Preis zahlen wird, der höher ist als der angebotene Preis.

19. Toxische Kontamination Offenlegung:

Verkäufer und Käufer bestätigen, dass sie darauf hingewiesen wurden, dass zahlreiche Gesetze, Verordnungen und Vorschriften des Bundes, der Bundesstaaten und / oder der lokalen Gebietskörperschaften das Vorhandensein und die Entfernung, Lagerung, Entsorgung, Leckage und Kontamination von Materialien, die als gefährlich oder toxisch eingestuft sind, beeinflussen. "Toxics"). Viele Materialien, von denen einige im täglichen Geschäftsbetrieb und bei der Wartung von Immobilien verwendet werden, werden als gefährlich oder toxisch bezeichnet.

Einige der Gesetze verlangen, dass Giftstoffe von Grundeigentümern, zukünftigen Grundbesitzern oder ehemaligen Landbesitzern entfernt oder aufgeräumt werden, unabhängig davon, ob die Partei, die für die "Reinigung" verantwortlich war, die Verunreinigung verursacht hat, das Eigentum zum Zeitpunkt der Kontaminierung besaß oder wusste über die Kontamination. Einige Gegenstände, wie Asbest oder PCB, die nach ihrer Installation legal waren, werden nun als Toxics eingestuft und unterliegen den Vorschriften für den Abtransport. Zivilklagen wegen Schäden durch Toxics können unter bestimmten Umständen von Dritten eingereicht werden.

Broker hat empfohlen und empfiehlt hiermit, dass jede der Parteien über kompetente professionelle Umweltspezialisten verfügt, die die Liegenschaft überprüfen und empfohlene Tests durchführen, so dass eine angemessen informierte Bewertung dieser Angelegenheiten von jeder der Parteien vorgenommen werden kann. Der Käufer und der Verkäufer erkennen an, dass entweder der Makler, seine Vertreter oder Verkäufer zur Untersuchung oder zur Untersuchung durch Dritte angehalten wurden und keine Empfehlungen oder Zusicherungen in Bezug auf die Anwesenheit oder Abwesenheit von Giftstoffen auf, in oder unter der Immobilie abgegeben haben. Käufer und Verkäufer stimmen zu, dass sie sich nur auf Personen verlassen, die Experten auf diesem Gebiet sind, und dass sie einen solchen Expertenrat erhalten, so dass jeder von ihnen in Bezug auf Toxics beim Abschluss dieser Vereinbarung so umfassend wie möglich informiert wird.

Der Verkäufer liefert dem Käufer bei Abschluss der Treuhand eine eidesstattliche Versicherung, die vom Verkäufer unter Androhung eines Meineids ausgeführt wird und die US-Steuerzahleridentifikationsnummer des Verkäufers angibt, dass der Verkäufer keine ausländische Person ist und alle anderen Informationen gemäß Internal Revenue Code Section 1445 (b ) (2).

21. Wartung der Immobilie:

Der Verkäufer ist verantwortlich für die normale und übliche Wartung der Immobilie in ihrem gegenwärtigen Zustand, unter der Voraussetzung der normalen Abnutzung und der gegenwärtigen Belegung des Mieters, und trägt alle Kosten jeglicher Art, die im Rahmen der normalen und üblichen Wartung und des Betriebs der Liegenschaft anfallen Eigentum bis zum Treuhandschluss; vorausgesetzt, der Verkäufer ist nicht verpflichtet, irgendeinen Gegenstand zu ersetzen oder einen Kapitalaufwand für diese Wartung zu verursachen.

Ungeachtet des Vorstehenden kann der Käufer, wenn ein wesentlicher Teil des Eigentums vor dem Abschluss des Treuhandvertrages beschädigt oder zerstört wird, den Vertrag mit voller Kraft und ohne Änderung fortführen und das Eigentum in seinem beschädigten Zustand erwerben, in dem auch der Verkäufer wird den Käufer bei Abschluss der Übertragung aller fälligen Versicherungsleistungen infolge solcher Schäden und Zerstörungen abtreten, unabhängig davon, ob diese Versicherungsleistungen ausreichen, um solche Schäden und Zerstörungen zu beheben. Eine Vernichtung gilt als wesentlich, wenn die Reparatur- oder Ersatzkosten ohne Abzug von Wertminderungen 10% des Kaufpreises übersteigen, sofern ggf. Bauvorschriften oder andere Gesetze oder Vorschriften Arbeiten erfordern, die über die Nachbesserung oder den Ersatz des tatsächlichen Schadens hinausgehen, die Kosten ist so zu verstehen, dass alle Arbeiten eingeschlossen sind. Sofern der Käufer den Verkäufer nicht innerhalb von 10 Arbeitstagen schriftlich benachrichtigt, nachdem er die Reparaturkosten und den Betrag der Versicherungserlöse zur Fortsetzung dieses Vertrags schriftlich erhalten hat, erlischt dieser Vertrag und der Käufer erhält seine Anzahlung zusammen mit den verdienten Zinsen zurück auf der Anzahlung.

23. Konsultieren Sie Ihren Rechtsanwalt und Steuerberater:

Dieses Dokument wurde zur Vorlage durch den Käufer und Verkäufer an seine Anwälte und Steuerberater zur Genehmigung unter dem Gesichtspunkt des Schutzes der Rechte vorbereitet. Die [Name des Maklers], eine gewerbliche Immobiliengesellschaft oder deren Beauftragte oder Mitarbeiter geben keine Zusicherung oder Empfehlung bezüglich der rechtlichen Zulänglichkeit, Rechtswirksamkeit oder steuerlichen Folgen dieses Dokuments oder der damit verbundenen Transaktion. Dies sind Fragen an Ihren Anwalt und Steuerberater.

Käufer und Verkäufer verstehen, dass Broker keine Untersuchung oder Bestimmung bezüglich des Wertes der Immobilie durchgeführt hat; die gegenwärtige oder zukünftige Nutzung der Immobilie; mögliche Verstöße gegen Bundes-, Landes-, Bezirks- oder Gemeindeverordnungen, Gesetze, Zoneneinteilung; geplanter Erwerb der Liegenschaft durch Bundes-, Landes-, Kreis- oder Gemeindeverwaltungen; die Genauigkeit von Informationen zu Einnahmen und Ausgaben; Existenz oder Inhalt von Leasingverhältnissen; das Vorhandensein von physischen Mängeln in der Immobilie, die Größe der Immobilie oder die Größe von Verbesserungen, und der Käufer und der Verkäufer stellen den Broker hiermit von jeglicher Haftung frei und stimmen zu, dass diese Untersuchung und Bestimmung die alleinige Verantwortung des Käufers und der Broker nicht ist dafür verantwortlich gehalten.

Der Käufer wird darauf hingewiesen, dass jegliche Darstellung von Quadratmeterzahl in Bezug auf die Immobilie und jegliche Verbesserungen nur Näherungswerte sind, die möglicherweise ungenau sind. Der Käufer erkennt an, dass der Kaufpreis nicht auf der Quadratmeterzahl von Verbesserungen oder Losgröße basiert.

Der einzige Immobilienmakler, der am Kauf und Verkauf der Immobilie beteiligt ist, ist der Broker, der Verkäufer und Käufer vertritt. Der Käufer muss den Verkäufer gegen Provisionen oder Finder's Fees oder Forderungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie durch eine andere Person oder Organisation, deren Forderung aus Handlungen des Käufers entsteht, verteidigen, freistellen und schadlos halten. Der Verkäufer muss den Käufer von Provisionen oder Finder's Fees oder Forderungen in Bezug auf den Verkauf des Eigentums durch andere Personen oder Unternehmen, deren Ansprüche sich aus den Handlungen des Verkäufers ergeben, verteidigen, schadlos halten und halten. Der Verkäufer ist dafür verantwortlich, dass die Maklergebühr oder die Kommissionsgebühr für die oben genannten Makler sofort nach Abschluss der Übertragung und Übertragung des Eigentums vom Verkäufer an den Käufer bezahlt wird. Die zu zahlende Maklergebühr beträgt fünf Prozent (5%) des Brutto-Verkaufspreises.

Jegliche Streitigkeiten in Bezug auf den Betrag oder die Zahlung solcher Provisionen unterliegen Paragraph 17 (Schlichtung) dieser Vereinbarung.

Beide Parteien vereinbaren, miteinander zu kooperieren, um eine (n) umsatzsteuerliche (n) Umtausch (s) gemäß Section 1031 des Internal Revenue Code zu bewirken, wobei vorgesehen ist:

A. Der Abschluss des Treuhandvertrags unter diesem Vertrag wird nicht vorbehaltlich des Absatzes 3B verzögert;

B. Der kooperierenden Partei entstehen durch diese Zusammenarbeit keine zusätzlichen Kosten. und

D. Die umtauschende Partei verpflichtet sich, die kooperierende Partei von jeglicher Haftung freizustellen, die sich aus dem Erwerb der Eigentumsrechte der kooperierenden Partei für die Zwecke dieses Umtauschs ergibt.

Ein Steuerentlastungsaustausch ist eine technische Angelegenheit, die von einem Steuerpflichtigen oder einem lizenzierten Wirtschaftsprüfer strukturiert werden sollte, um die Einhaltung aller gesetzlichen Anforderungen zu gewährleisten. HABEN SIE IHRE STEUERBERATER-ÜBERPRÜFUNG UND -STRUKTUR DIESEN ASPEKT DIESER TRANSAKTION.

27. Andere Geschäftsbedingungen

A. Kontakt mit dem derzeitigen Mieter:

Sobald die erste Anzahlung vom Käufer hinterlegt wurde, hat der Käufer das Recht, den bestehenden Mieter direkt zu kontaktieren, um eine Änderung des aktuellen Mietvertrags, vom ________________________ zu erfahren.

Vor dem Abschluss eines Treuhandvertrags hat der Verkäufer dem Käufer Urkunden von gegenwärtigen Mietern in einer für den Käufer zumutbaren Form vorzulegen.

Innerhalb von zehn (10) Tagen nach dem Vertragsdatum muss der Verkäufer dem Käufer eine Kopie der Gebäudepläne, die sich im Besitz des Verkäufers befinden oder unter der Kontrolle des Verkäufers stehen, einschließlich Grundrissen und Gebäudeaufstellungen, ohne zusätzliche Kosten für den Käufer vorlegen.

Innerhalb von zehn (10) Tagen nach dem Vertragsdatum wird der Verkäufer dem Käufer einen vollständigen Satz von "As Built" -Plänen des Eigentums zur Verfügung stellen.

E. Böden und technische Berichte:

Innerhalb von zehn (10) Tagen nach dem Vertragsdatum muss der Verkäufer dem Käufer Kopien aller Böden und technischen Berichte und Studien, die sich im Besitz des Verkäufers befinden oder unter der Kontrolle des Verkäufers stehen, kostenlos zur Verfügung stellen.

Vom Käufer geleistete Einzahlungen werden vom Escrow Holder in ein verzinstes Konto eingezahlt, mit allen aufgelaufenen Zinsen, die dem Käufer gutgeschrieben werden.

Nach dem Vertragsdatum darf der Verkäufer ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Käufers keine neuen Mietverträge oder Optionen für das Leasing oder die Aushandlung von Kündigungen, Erweiterungen oder Änderungen bestehender Mietverträge abschließen.

Der Verkäufer behält sich das Recht vor, von den Mietern der Immobilie die unbezahlten Mietkautionen an den Verkäufer abzubuchen, und der Käufer verpflichtet sich, mit den Bemühungen des Verkäufers, diese Miete abzuholen, auf Kosten des Käufers zusammenzuarbeiten. Alle Beträge, die der Mieter nach dem Treuhandkonto an den Käufer zahlt, werden zuerst auf die unbezahlte Miete des Verkäufers angerechnet, bis diese unbezahlte Miete bezahlt ist und der Rest, falls vorhanden, an den Käufer gezahlt wurde.

(1) Sofern nicht ausdrücklich anders angegeben, erkennt der Käufer an, dass der Käufer die Immobilie ausschließlich in Abhängigkeit von den eigenen Untersuchungen des Käufers kauft und dass keine Zusicherungen oder Gewährleistungen jeglicher Art, weder ausdrücklich noch stillschweigend, vom Verkäufer, den Vertretern des Verkäufers, abgegeben wurden. oder Makler. Der Käufer erkennt weiterhin an, dass der Käufer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses alle Zonierungsvorschriften, andere behördliche Anforderungen, Standort - und physische Bedingungen und andere Angelegenheiten, die die Nutzung und den Zustand des Eigentums betreffen, zur Kenntnis nehmen wird Zustand, in dem es sich um Escrow handelt.

(2) Mit Ausnahme der hierin enthaltenen ausdrücklichen Zusicherungen oder Gewährleistungen des Verkäufers erwirbt der Käufer die Immobilie ausschließlich unter "so wie sie ist" und ungeachtet der Topographie, des Klimas, der Luft, der Wasserrechte, der Versorgungseinrichtungen, des Wassers, des möglicherweise giftigen Materials Abfälle oder gefährliche Materialien, gegenwärtige und zukünftige Zoneneinteilung, Boden, Untergrund, Zweck, für den das Grundstück geeignet ist, Entwässerung, Zugang zu öffentlichen Straßen, vorgeschlagene Routen oder Erweiterung von Straßen oder deren Erweiterungen. Darüber hinaus erkennt der Käufer an und stimmt zu, dass das Grundstück einer Zonierung, P.U.D. oder anderen Beschränkungen der Gemeindeverordnung unterliegt oder unterliegt (die der Käufer anerkennt, dass der Käufer damit vertraut ist). Das Eigentum wird vom Käufer in seinem gegenwärtigen Zustand erworben, befördert und akzeptiert, "wie es ist", und kein Patent oder latente physische Bedingung des Eigentums, ob bekannt oder unbekannt oder zu einem späteren Zeitpunkt entdeckt, soll dies beeinflussen Transaktion und der bezahlte Kaufpreis für die Immobilie hierunter.

Der Käufer ist verpflichtet, trotz der Beschaffenheit des Eigentums Treuhandgeschäfte abzuschließen. Alle Arbeiten im Zusammenhang mit der Vorbereitung der Immobilie für die vom Käufer beabsichtigte Nutzung, alle damit verbundenen Kosten und alle anderen Kosten, Gebühren, Studien, Berichte, Genehmigungen, Pläne, Umfragen, Genehmigungen und Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb des Käufers notwendig oder wünschenswert sind , Entwicklung, Nutzung und / oder Betrieb der Immobilie soll erhalten und bezahlt werden und liegt in der alleinigen Verantwortung des Käufers. Der Käufer hat die geltenden Gesetze und Vorschriften, einschließlich, aber nicht beschränkt auf Zoneneinteilung, Umweltschutz (einschließlich der Vorschriften der Environmental Protection Agency und des Bay Area Pollution Control District) und Landnutzungsgesetze und -vorschriften, untersucht und kennt diese die das Eigentum unterliegt, und erwerben das Eigentum vorbehaltlich des Vorstehenden und der anderen Gesetze und Vorschriften, die das Eigentum betreffen.

(3) Der Käufer hat keine Zusicherungen in Bezug auf Gesetze und Vorschriften erhalten, die vom Verkäufer, Mitarbeitern des Verkäufers, Vertretern, Maklern oder anderen Personen, die auf oder für den Verkäufer handeln, gemacht wurden. Der Käufer verzichtet hiermit auf die Freistellung, Freistellung, Freistellung und entbindet den Verkäufer und Vermittler von sämtlichen Ansprüchen, Handlungen, Klagegründen, Forderungen, Rechten, Schäden, Kosten, Ausgaben oder Entschädigungen jeglicher Art, direkt oder indirekt, bekannt oder unbekannt, vorausgesehen oder unvorhergesehen, dass sie in der Zukunft aufgrund oder in irgendeiner Weise aus dem Zustand des Grundstücks oder in irgendeiner Weise daraus hervorgegangen ist oder entstehen wird, sich darauf befindende giftige Abfälle oder gefährliche Materialien, jegliche Siedlung oder Absenkung der Bauarbeiten , falls vorhanden, oder mit irgendwelchen operativen oder vorgeschlagenen staatlichen Gesetzen und Vorschriften, einschließlich, aber nicht beschränkt auf Zonen-, Umwelt- und Landnutzungsgesetze und -regelungen, denen die Liegenschaft unterliegen kann, oder mit der geplanten Nutzung und Entwicklung der Liegenschaft durch den Käufer.

Der Verkäufer tritt alle Gewährleistungen und Rechte des Verkäufers an die Auftragnehmer, Unterauftragnehmer, Lieferanten und Materialien, die an der Konstruktion oder dem Betrieb der Immobilie beteiligt sind, an den Käufer ab.

K. Stellungnahme des Verkäufers zu Toxik:

Der Verkäufer garantiert und gewährleistet, dass nach bestem Wissen des Verkäufers kein gefährlicher Abfall, kein gefährlicher Stoff oder gefährliches oder radioaktives Material, wie in den lokalen, bundesstaatlichen oder Bundesgesetzen definiert (zusammenfassend als "toxisch" bezeichnet) gelagert, verwendet, auf dem Grundstück behandelt, produziert oder entsorgt werden, noch hat sich ein Gift in oder auf dem Grundstück, auf oder unter dem Grundstück oder einer Verbesserung oder Ausrüstung auf dem Grundstück oder in der Oberfläche oder dem Grundwasser, die mit dem Eigentum verbunden sind, befunden vom Verkäufer schriftlich an den Käufer weitergegeben.

28. Zeitpunkt und Datum der Annahme:

Die Unterschrift des Käufers ist ein Angebot an den Verkäufer, die Immobilie zu erwerben. Sofern die Annahme des Vertrags durch den Verkäufer und die unterschriebene Kopie, die der Käufer oder Vertreter des Käufers persönlich oder per Post an die unten angegebene Adresse bis ________ (Zeit), __________________ (Tag), ________________________ erhalten hat, gilt dieses Angebot als widerrufen Kaution ist an den Käufer zurückzugeben.

Die Zeit ist das Wesentliche dieses Vertrages.

Abgesehen von eventuellen Ergänzungen, stellt diese Vereinbarung die gesamte Vereinbarung zwischen dem Käufer und dem Verkäufer in Bezug auf den Kauf des Eigentums durch den Käufer dar und ersetzt alle anderen Vereinbarungen, Briefe, Memoranden oder Verständnis derselben, ob schriftlich oder mündlich. Jede Partei darf diese Vereinbarung nicht durch mündliche Vertretung vor, gleichzeitig mit oder nach der Durchführung dieser Vereinbarung ändern. Alle Änderungen, Ergänzungen oder Ergänzungen zu diesem Vertrag müssen schriftlich vom Verkäufer und vom Käufer unterzeichnet werden.

Der unterzeichnende Käufer bietet an und stimmt zu, die Immobilie zu den oben genannten Bedingungen zu kaufen und bestätigt den Erhalt einer Kopie hiervon.

Nach Datum: ____________________________

Name gedruckt: __________________________________

Der unterzeichnende Verkäufer akzeptiert das vorstehende Angebot und stimmt zu, die Immobilie zu den angegebenen Bedingungen zu verkaufen.

Der unterzeichnende Verkäufer hat Broker eingesetzt und verpflichtet sich, dem Makler als Kommission die Summe von [fünf Prozent (5%)] des Verkaufspreises zu bezahlen, zahlbar in bar durch Escrow wie folgt: (a) bei der Aufzeichnung der Urkunde oder andere Eigentumsnachweise, oder (b) wenn der Abschluss des Verkaufs durch den Verzug des Verkäufers verhindert wird, wenn der Verkäufer in Verzug gerät, oder (c) wenn der Abschluss des Verkaufs durch den Verzug des Käufers verhindert wird, nur wenn und wenn der Verkäufer einzieht die Schäden vom Käufer, durch Klage oder anderweitig, und dann in einer Höhe von der Hälfte des Teils des Schadenersatzes, der nach dem ersten Abzug der Titel- und Treuhandkosten und der eventuellen Abfuhrkosten gesammelt wird.

Der unterzeichnende Verkäufer bestätigt den Erhalt einer Kopie hiervon und ermächtigt den / die Broker, eine unterzeichnete Kopie davon an den Käufer zu liefern.

Nach Datum: ____________________

Jede [GRÜNE] markierte Sprache soll vom Benutzer ausgefüllt werden. Jede [GELBE] hervorgehobene Sprache wird als optional oder bedingt von der Anwaltsgemeinschaft betrachtet. Konsultieren Sie einen Anwalt, bevor Sie dieses Dokument verwenden. Dieses Dokument ersetzt keine rechtliche Beratung oder Dienstleistung. Weitere Informationen finden Sie in unseren Nutzungsbedingungen.

Dieses Formular wurde nur für allgemeine Informationszwecke erstellt. Sie stellen keine Rechtsberatung, Werbung, eine Aufforderung oder Steuerberatung dar. Die Übermittlung dieses Formulars und der darin enthaltenen Informationen ist nicht dazu gedacht, zu erstellen, und der Empfang dieser Informationen stellt keine Anwalts-Kunden-Beziehung dar. Sie sollten sich zu keinem Zweck auf dieses Dokument oder diese Informationen verlassen, ohne sich von einem entsprechend lizenzierten Anwalt beraten zu lassen, einschließlich, ohne darauf beschränkt zu sein, die entsprechenden Genehmigungen, die im Zusammenhang mit den in diesem Formular vorgesehenen Transaktionen erforderlich sind und alle Wertpapiergesetze und andere Rechtsfragen, die in diesem Formular oder den in diesem Formular vorgesehenen Transaktionen erwogen werden.

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